Рынок ипотеки в России очень конкурентный, поэтому банки готовы многое сделать для своих клиентов, в том числе снизить ставки ниже рыночных. Это правда, что банки иногда готовы снизить курс в обмен на небольшую выплату: пару процентов от суммы кредита. Мы собрали все эти предложения от банков и подсчитали, насколько они выгодны для заемщиков.
Услуга снижения тарифа
Несколько лет назад у Сбербанка была малоизвестная программа по снижению ставок по ипотеке. Любой клиент мог запросить снижение ставки, и если разница между ставкой по закладной в его контракте и текущими рыночными ставками была действительно большой, процентная ставка по его контракту, как правило, снижалась до рыночной.
Это было связано с тем, что процентные ставки по ипотечным кредитам в России стали резко снижаться, а клиенты, которые брали в долг в «трудные» 2015-2016 годы в 2018 году, были вынуждены платить по ипотеке гораздо больше, чем новые клиенты. Для самого банка такая услуга, по сути, тоже была выгодной: хотя для клиента была снижена ставка, он никуда не поехал и не рефинансировал свой кредит в другой кредитной организации.
Тогда банк решил урезать программу, но в некоторых банках все же есть нечто подобное: заполнив заявку на специальной форме, клиент может значительно снизить выплату по ипотеке (если, конечно, ему это удалось, когда ставки были очень высокий) выше, чем сейчас).
Но другие банки пошли еще дальше, превратив снижение процентных ставок в специальный платежный сервис. Более того, за определенную плату они даже готовы снизить процентную ставку по ипотеке ниже среднерыночных. Работает это довольно просто: на этапе получения кредита клиент вносит разовый платеж на определенную сумму. Эта сумма рассчитывается как определенный процент от общей суммы ипотечной ссуды.
Это не первоначальный взнос и не засчитывается в счет погашения кредита; Формально этот платеж считается комиссией для банка. Следовательно, он не уменьшает сумму кредита и полностью уходит в доход банка.
Банк может предложить несколько вариантов: чем выше разовый платеж, тем ниже процентная ставка по ипотеке.
Если клиент запросил эту услугу и заплатил оговоренную сумму, процентная ставка по его контракту снижается на весь период погашения кредита.
Следовательно, банк принимает пониженную процентную ставку только за то, что он получает определенную единовременную сумму.
Но не думайте, что банк занимается благотворительностью, эта услуга также выгодна банку:
- банк зачисляет всю сумму единовременного платежа в ваш доход. Как правило, это 1-2% от общей суммы кредита;
- процентная ставка снижается на протяжении всего срока кредита, но клиенты часто рефинансируют свои кредиты, следовательно, банк потеряет часть процентного дохода всего через несколько лет. При рефинансировании ссуды другой банк выплатит полную сумму долга клиента, и клиент больше не будет связан с банком;
- стоимость денег со временем меняется. Получив разовый платеж сейчас, банк в течение этих 20 лет будет многократно «реинвестировать» его в другие кредиты, получая проценты.
Более крупные банки, такие как Сбербанк, ВТБ, Промсвязьбанк или Райффайзенбанк, не предлагают таких услуг, но более мелкие кредитные организации предлагают.
И чтобы понять, выгодно это для клиента или нет, мы составили условия этой услуги для крупных банков и сравнили их между собой.
Условия услуги по снижению ставок в разных банках
Росбанк
Росбанк (а точнее его подразделение Росбанк Дом) считает услугу по снижению процентной ставки собственной разработкой: он предлагал ее своим клиентам много лет назад, а в 2007 году даже получил престижную награду в области финансов.
Условия программы «Самостоятельная ставка» довольно просты: банк предлагает три варианта снижения процентной ставки:
- при выплате 1% от суммы кредита процентная ставка снижается на 0,5%;
- при выплате 2,5% от суммы кредита процентная ставка снижается на 1%;
- при выплате 4% от суммы кредита процентная ставка снижается на 1,5%.
По заявлению банка, это работает в различных кредитных программах, на первичном и вторичном рынке, а также с рефинансированием. Интересно, что Росбанк готов снизить процентную ставку даже при оформлении кредита по госпрограмме; в этом случае клиент будет платить по ипотеке всего от 3,99% годовых (при базовой ставке 6% годовых), но только если он также является наемным клиентом банка.
Примсоцбанк
В Примсоцбанке Приморского края в 70 по активам тоже есть такая услуга, и она называется точно так же: «Ставь свою ставку». Но непосредственные условия этой программы немного отличаются от Росбанка.
В Примсоцбанке условия программы довольно сложные и зависят от программы. В отличие от других банков, он очень серьезно готов снизить ставку — до 3 процентных пунктов. Итак, условия следующие:
- в указанных программах ставка снижается на 0,5% бесплатно,
- на 1% — на 1,3% от суммы кредита (не менее 22 тыс руб.),
- на 1,5% — на 2,4% от суммы кредита (не менее 36 тыс руб.) рублей); согласно действующим программам, ставки следующие:
- можно снижать ставку на 0,5% на 1,9% от суммы кредита;
- на 1% — на 3,7% от суммы кредита;
- на 1,5% — на 5,6% от суммы кредита;
- на 2% — на 7,4% от суммы кредита;
- на 2.5% — на 9,2% от суммы кредита;
- на 3% — на 11,3% от суммы кредита.
Транскапиталбанк
Другой средний банк, Транскапиталбанк, предлагает снизить процентную ставку, но совсем на других условиях. Если другие банки предлагают услугу по снижению процентной ставки сразу после оформления ипотечного кредита (а платить этот платеж нужно сразу), то в Транскапиталбанке это работает и для ранее выданных кредитов.
Речь идет о кредитах, которые банк выдавал по ставке «Эконом» в 2014–2015 годах и позже (по утвержденным тогда условиям). Учитывая, что процентные ставки по ипотеке с тех пор значительно упали, услуга не кажется такой уж интересной: ставка снижается на 4,5% или 6% в год (в зависимости от кредитной программы) при выплате в размере суммы кредита 5% от непогашенного остатка.
Газпромбанк
Газпромбанк также решил ограничиться возможностью понижения ставки по кредиту за определенную комиссию, но при этом это формализовано только для уже выданных кредитов, как и в предыдущем банке.
Таким образом, если заемщик просит банк пересмотреть условия соглашения в направлении снижения процентной ставки, и банк принимает такое решение, то заемщик должен будет заплатить определенную комиссию.
Банк Дом.РФ
Этот банк является подразделением института жилищного строительства Дом.РФ. Фактически институт координирует отношения в сфере ипотечного кредитования и в целом занимается стимулированием строительной отрасли по всей стране. При этом Дом.РФ Банк, помимо прочего, занимается предоставлением ипотечных кредитов, в том числе в рамках государственных льготных ипотечных программ.
В этом банке также есть опция «Пониженная ставка»: делая разовый платеж, банк снижает процентную ставку по ипотечному кредиту.
Снижение происходит при следующих условиях:
- если вы вносите 2% от суммы кредита, ставка снижается на 0,5%;
- при внесении депозита 3,5% от суммы кредита ставка снижается на 1%.
Совкомбанк
В Совкомбанке есть услуга «Снижение процентной ставки по кредиту», и она работает так же, как и в других рассматриваемых банках:
- если вы вносите 1,99% от суммы кредита, ставка снижается на 0,5%;
- если внести 2,99% от суммы кредита, то ставка снизится на 0,75%.
Также при желании эту услугу можно оплатить за счет кредитных средств, то есть увеличить сумму ипотечной ссуды (однако для этого требуется точный и сложный расчет льгот). Главное — организовать услугу при заключении кредитного договора.
