В отличие от потребительских кредитов, целевые займы (автокредит, ипотека) требуют внесения первого взноса. Что такое первоначальный платёж, зачем он нужен банку и клиенту?
[color-box color=»leftblue»]Первоначальный взнос по ипотеке — это доля стоимости недвижимости, которую оплачивает покупатель из личных, а не кредитных средств.[/color-box]
Почему банки настаивают на оплате из кармана клиента части суммы за квартиру или дом? Обязателен ли первый взнос и какова эта сумма на практике?
Зачем нужен первоначальный взнос кредитору и заёмщику
Как показал недавний кризис: наличие первого взноса важно для обеих сторон. После 2008 года заёмщики по большей части перестали платить по кредитам, принадлежавшим к сегменту без первого взноса. Банки сделали выводы: подобные программы на несколько лет исчезли из продуктовых линеек по ипотеке.
[color-box color=»greyzz»]Банкиры объясняют это тем, что первый взнос и его размер — это гарантия, что бо́льшая часть кредитов в портфеле будет благополучно погашена либо потери банков компенсированы.[/color-box]
Из этого следует, что первоначальный взнос из собственных средств заёмщика:
Для банка
- Гарантирует серьезность намерений (ликвидирует сомнения в платежеспособности, организованности, умении планировать бюджет на долгий срок, в достоверности заявленного уровня доходов).
- Минимизирует потери банка при плохом сценарии (банк рассчитывает, как вернуть заём при банкротстве клиента: чем больше первый взнос, тем меньше потери банка при реализации объекта с дисконтом при срочной продаже).
Для клиента
- Снижает процент по кредиту
[table id=113 /]
- Снижает переплату, ежемесячный платёж или срок (так как размер заёмных средств меньше).
- Снижает расходы на страхование (величина страхового взноса прямо пропорциональна размеру долга).
- Позволяет получить одобрение при других негативных факторах (плохая кредитная история, неофициальный доход).
Читайте также: Как взять ипотеку, если плохая кредитная история? Ответы юриста
[color-box color=»cored»]Так что выгоды есть для обеих сторон кредитной сделки. Второй вопрос, размер первоначального платежа России и как на него накопить.[/color-box]
Как определиться с размером первого взноса
На разные продукты банки предлагают различные минимальные лимиты начального взноса.
В последние 1-2 года кредиторы не избалованы потоком жалеющих получить ипотеку, из-за прекращения программы гос. поддержки, снижения уровня жизни и стабильно высоких цен на жильё.
[color-box color=»greydt»]Это заставляет их пересматривать жёсткие рамки посткризисных условий кредитования. В конце 2015 года Сбербанк объявил о том, что снижает минимальный порог с 20 до 15 процентов.[/color-box]
Сейчас ипотечный кредит с подобным взносом предлагают в:
- Райффайзенбанке;
- ВТБ24;
- Россельхозбанке;
- Нордеа Банке;
- Банке «Дельтакредит».
Если собственных средств хватает на большее, можно и нужно вносить их в качестве первоначального взноса.
Как это отразится на переплате по кредиту и сумме месячного платежа, смотрите в таблице:
Условия: стоимость квартиры 3 млн. руб., кредит на 10 лет, Дельтакредитбанк
[table id=114 /]
Цифры переплат говорят сами за себя. В банке «Дельтакредит» нет программы без первого платежа, но для полноты картины рассчитаем ежемесячный взнос и переплату при тех же исходных условиях, но под 14% годовых (минимальная годовая ставка для тех, кто приходит за ипотекой без собственных накоплений).
Такому заёмщику придётся выкладывать каждый месяц по 46 579.93, что выльется через 10 лет в переплату в размере: 2 589 591.66 рублей, то есть при размере кредита 3 млн. рублей, клиент заплатит банку без малого 5,6 млн. рублей!
На кого рассчитаны программы без первоначального взноса, и где дают такой кредит?
Можно ли взять жилищный кредит без собственных накоплений
Ипотека без первоначального взноса возможна при обращении в СМП-Банк, Промсвязьбанк, Банк «Санкт-Петербург», Банк «Возрождение», РостФинанс.
О том, что такие условия выглядят не самыми привлекательными для клиента, мы уже сказали.
[color-box color=»green»]Почему банки не боятся заёмщиков, которые не смогли накопить своих средств, но готовы «вписаться» в кредит с повышенными платежами?[/color-box]
Потому что за маркетинговым слоганом «ипотека без первого взноса» скрывается чёткий математический расчёт.
Рекомендуем к просмотру:
О жилищном кредитовании мы писали в этой статье.
Вариантов может быть несколько:
- Речь идёт о внесении первого взноса материнским капиталом (в этом случае размер кредита будет ограничен минимальной суммой).
- Банк тщательно отбирает заёмщиков, обратившихся за ипотекой без первого платежа: его интересует наличие дорогостоящего имущества, положительная история погашения ипотеки от полумиллиона рублей у заёмщика в прошлом, созаёмщики, поручители, обладающие недвижимостью, авто, ценными бумагами. Получить кредит удаётся едва ли каждому третьему из обратившихся.
- За отсутствием первого взноса скрывается договорённость банка и застройщика, в рамках которой последний компенсирует эту сумму кредитору вместо заёмщика. Так удаётся привлечь клиента, продать квадратные метры, не афишируя снижение цен на застоявшиеся квартиры. Естественно, в этом случае соискатель ограничен в выборе: предложение действует на отдельные квартиры в строящихся жилых комплексах.
- Заёмщика вынуждают подписать трёхстороннее соглашение, согласно которому он обязан вернуть квартиру застройщику, если перестанет гасить ипотеку.
[color-box color=»rblockquote»]Если клиент не готов платить повышенные проценты или не желает ограничивать себя в выборе объекта, остаётся проанализировать, как накопить установленную банком сумму.[/color-box]
Как найти источник средств на первый взнос
Существует несколько источников. По факту некоторым заёмщикам удаётся совместить два-три из них, тогда процесс накопления проходит быстрее:
[table id=115 /]
[color-box color=»pinkss»]Когда сумма накоплена, встаёт резонный вопрос, каков механизм внесения денег продавцу, если в сделке участвуют кредитные средства.[/color-box]
Как вносить первоначальный платёж по ипотеке
Если платить сумму первоначального взноса напрямую продавцу на «вторичке», то банку нужно предоставить подтверждение транша — расписку от продавца о получении.
На «первичке» средства, адресованные застройщику, проходят через банк, выдающий кредит.
Происходит это одним из двух способов:
- Средства закладываются в банковскую ячейку при наличии представителей обеих сторон, документируются условия доступа и получения денег из неё. Минус один: ячейки не защищены от грабителей.
- Средства кладутся на специальный счёт (аккредитив) и даётся поручение банку списать их на счёт продавца (застройщика, посредника) при условии, что сделка будет благополучно зарегистрирована.
[color-box color=»blueea»]И тот, и другой способ не бесплатен. Нужно выбирать более экономичный и удобный обеим сторонам.[/color-box]
Выводы
Кризис научил банки лояльности в отношении размера первого платежа: появились ипотечные продукты с первоначальным взносом в пределах 10-15% и даже без такового.
Но забота о собственной финансовой устойчивости заставляет кредитные организации тщательно подходить к отбору претендующих на эти условия заёмщиков, и устанавливать повышенные процентные ставки. Это приводит к значительным переплатам по кредиту.
Читайте также: Процентные ставки по ипотечным кредитам в разных банках России
[color-box color=»greydocss»]Для среднестатистического заёмщика самым разумным и стратегически выгодным остаётся путь накопления максимально возможного первоначального взноса на ипотеку.[/color-box]
