Дешевая ипотека — не миф. Вполне возможно значительно сэкономить на выплате ипотеки, и для этого нужно не только воспользоваться выгодной кредитной программой, но и постараться оптимизировать ваши выплаты. И ниже мы расскажем, как это сделать.
Первоначальный взнос
Тот аванс, который вы вносите в самом начале при оформлении кредитования на ипотеку, называется первоначальным взносом. Многие пытаются сэкономить и вносят его в минимальном размере — как правило, это 20% от суммы кредита, не меньше. Меж тем, это как раз не экономит ваши деньги, а ровно наоборот.
Всё дело в том, что чем больше будет внесенная вами сумма первоначального взноса, тем меньшая сумма остается выданной в кредит. Кроме того, проценты также уменьшаются. В конечном итоге намного выгоднее изначально вложить более крупную сумму и оформить кредит на оставшуюся. Сумма переплаты также сильно зависит от схемы погашения долгового обязательства. Советуем вам при оформлении кредита воспользоваться онлайн-калькулятором в том банке, услугами которого вы собираетесь воспользоваться для взятия кредита. Так вы будете иметь вполне наглядное представление о том, насколько сильно отличается переплата при большей изначальной сумме взноса.
Схема выплаты
Разные банки могут предлагать несколько вариантов схем выплаты кредита по ипотеке. Но, как правило, две из них всегда в приоритете и присутствуют в программах каждого банка. Это аннуитетная и классическая схемы выплаты.
Что такое аннуитетная схема? Она рассчитана на то, что сначала вы выплачиваете банку в основном проценты, и лишь немного погашаете основную сумму или “тело” кредита. Только когда проценты погашены, ваши выплаты будут гасить основной долг. Чем удобна такая схема? Платежи будут разбиты на практически равные суммы, то есть вы сможете четко понимать, сколько денег вам потребуется для очередного платежа. Однако схема хоть и удобная, но финансово менее выгодна, чем классическая. Почему?
Аннуитетная схема не позволяет быстро погасить основной долг перед банком. Начальные выплаты будут рассчитаны на погашение текущих процентов и лишь малая часть направляется для закрытия “тела” кредита. Таким образом переплата по ипотечному кредиту будет больше.
Классическая схема предполагает следующее. Каждый месяц вы погашаете часть основного долга в виде фиксированной суммы, а проценты — на остаток. В результате к концу выплаты по кредитной программе становятся ниже. Она выгоднее аннуитетной именно потому, что дает возможность достаточно быстро выплатить банку кредитное “тело”, за счет чего переплата по процентам в итоге довольно небольшая. Если у вас есть такая возможность — воспользуйтесь именно классической кредитной схемой. Однако стоит приготовиться к тому, что в начале погашения долга придется вносить большие суммы денег.
Оформление ипотечного кредита в своем “зарплатном” банке
Достаточно часто банк, через который вы ежемесячно получаете заработную плату, может предложить более выгодные программы кредитования по ипотеке, нежели другие финансовые учреждения. Почему это так? Дело в том, что для банка важно снизить до минимума риск того, что кредит станет проблемным. У постоянных клиентов банк может с легкостью проследить стабильность получения зарплаты и её сумму. Соответственно, весьма многие банки готовы предоставить своим зарплатным клиентам куда более выгодные проценты по кредиту, снизить суммы по страховке и размеры разовых комиссий.
Рефинансирование
Предположим, год назад вы оформили кредит на ипотеку в одном из банков. И вот спустя год вы находите более выгодную программу кредитования и хотели бы ей воспользоваться. Оговоримся сразу — это имеет смысл, если разница в процентах по кредиту составляет более двух процентов. Почему так? Дело в том, что рефинансирование требует дополнительных расходов. Это переоформление документов, работа оценщика, страховка и т.д. Если разница менее двух процентов — выгода перехода на новую программу либо будет ничтожной, либо её не будет вовсе.
Рефинансирование — программа оформления кредита на новых условиях для погашения старого, при этом не обязательно в том же банке, услугами которого вы изначально воспользовались.
Досрочное погашение кредита
Это может быть частичное досрочное погашение или полная досрочная выплата кредита. Оплачивая каждый месяц сумму большую, чем требуется, вы сможете погасить кредит быстрее и снизить процентную переплату. Важно знать, что дополнительно внесенные средства могут идти на:
- снижение сумм следующих месячных взносов;
- погашение последних платежей;
- общие выплаты — то есть снижается срок выплаты кредита, уменьшая суммы ежемесячных платежей и процентов.
Полная досрочная выплата обычно не приветствуется банками из-за упущения ими выгоды. При оформлении кредита обычно обговаривается вопрос, можно ли досрочно погасить кредит и когда это можно сделать. Как правило, для того, чтобы погасить кредит досрочно без санкций со стороны банка, должно пройти не менее трети всего кредитного срока.
