Приобретение жилья с использованием ипотечного займа весьма распространенный вариант покупки недвижимости. Супруги должны понимать, что приобретенное в официальном браке жилье становится совместной собственностью. Кроме недвижимости, общим становится и долг по ипотеке. В этом случае не учитывается, на чье имя были оформлены документы в банке. От развода не застрахована ни одна семейная пара. В этом случае нужно знать, как будет делиться ипотека, возможные варианты раздела.
Варианты раздела при разводе
Если следовать букве закона, то все совместно нажитое имущество, в том числе и кредитные обязательства, делятся пополам. Это просто звучит, но на практике появляется масса нюансов и проблем. Основная из них — это сам банк. В судебном процессе приходится учитывать не только интересы супругов, но и кредитора. Представитель банка привлекается к судебному процессу и чаще всего высказывается против раздела недвижимости, купленной за счет ипотечных средств.
Суть протеста банка проста: заем выдан одному лицу, платежеспособность которого тщательно проверена, после раздела ипотеки заемщиков становится двое. Второго супруга банк проверял, но не настолько тщательно, и не может быть уверен в его платежеспособности. В случае развода банку придется требовать уплату очередного платежа отдельно от каждого из бывших супругов, что не совсем удобно. Все обстоит проще, если при получении займа был заключен брачный договор, согласно которому ипотека остается за заемщиком в случае развода.
В ходе судебных заседаний может быть предложено 3 варианта решения этого вопроса:
- В ситуации, когда ипотечный договор оформлялся только на одного из супругов, второй может добровольно отказаться от своей доли в имуществе. В таком случае суд оставляет задолженность по ипотеке тому, кому остается недвижимость. Второй же стороне процесса присуждается выплатить компенсацию за отказ от совместно нажитого имущества. Ее размер рассчитывается от уже уплаченных платежей банку и составляет ровно половину этой суммы. В такой ситуации не потребуется получать согласие кредитора.
- Хорошим альтернативным вариантом может стать продажа ипотечной недвижимости. Сделать это можно только с согласия банка. Средства направляются на закрытие кредита по ипотеке. Остатки могут быть поделены поровну между бывшими супругами. Такой вариант банку более интересен, если не произойдет потери денежных средств при продаже и досрочном погашении задолженности. Если банк устроит вариант с продажей, то он может предложить новый вариант ипотеки. Это уже будут 2 отдельных договора и 2 разных квартиры. В качестве первого взноса используются остатки от продажи ипотечной квартиры. Таким образом получается размен жилья с участием банка. Но есть некоторые сложности в реализации общей квартиры — она является залоговым имуществом, и мало кто согласен проходить дополнительные процедуры для снятия обременения.
- Если первые 2 варианта по каким то причинам не подходят, то остается только раздел недвижимости и ипотечной задолженности в равных частях. Главный заемщик при этом не меняется, именно он остается ответственным лицом за внесение полной ежемесячной оплаты. В случае просрочки платежа банк сможет самостоятельно продать квартиру, во внимание не берется, кто из супругов просрочил платеж. Супруг, который вовремя вносил платежи, может в судебном порядке взыскать все расходы, понесенные от просрочки.
Оптимально решить вопрос с ипотекой с применением первых 2 вариантов. В этих случаях учитываются интересы всех сторон процесса. Как правило, банк не против таких вариантов. В последнем же случае придется пережить долгий судебный процесс, в котором, скорее всего, банк будет выступать категорически против раздела.
