В целом, ипотечная система выглядит следующим образом: банки предоставляют ипотечные кредиты физическим лицам для приобретения жилья. Права эти кредиты обычно подтверждаются закладной. Подтверждение ипотеки означает, что вместе с кредитным договором и договором ипотеки (договором купли-продажи) выдается нотариальный акт.
Чтобы иметь деньги для дальнейшего снятия средств, банки часто накапливают кредиты на своем балансе, а затем продают их оптом (пакетно) крупному инвестору. Именно здесь на ум приходит слово «ипотечная секьюритизация». Короче говоря, у банков появились «свободные» деньги, и они снова могут выдавать кредиты. Они продают несколько закладных и кредитов одновременно. Когда банк небольшой. Ипотечные кредиты также продаются компаниям по сбору долгов в случае проблем с погашением. В нашей статье мы расскажем, что изменилось, если Сберанк продал ипотеку.
Продажа закладной
Важно отметить, что банк может продать ипотечный кредит любому человеку. Продажа закладной не может быть запрещена, обычно ваше разрешение на это не спрашивают. Продажа закладной сопровождается записью в закладной с аннотацией нового владельца.
Существующий кредитор сделал запись в закладной, новый кредитор погасил долг, и на этом все закончилось — продажа кредита завершена. Новый владелец ипотеки может зарегистрировать или не зарегистрировать свои права. Хотя это может показаться странным, это также является его правом. Он признается законным владельцем кредита в силу перехода права собственности, подтвержденного ипотекой.
Действительно же вы должны дать свое согласие на продажу ипотечного кредита некредитной организации. Обычно требуется предварительное согласие, либо в заявке на кредит, либо в кредитном договоре. Другими словами, это согласие дается автоматически при заключении ипотечного договора.
Кредит может быть продан неограниченное количество раз. Продажа закладной также предполагает передачу персональных данных обязанных лиц, т.е. лиц, подписавших закладную и кредитный договор, без их согласия. Однако по закону новый кредитор обязан сохранять конфиденциальность этих данных.
Но как заемщики узнают о том, что продажа закладной состоялась?
После продажи ипотечного кредита Сбербанк должен уведомить вас об этом. Уведомление должника об уступке права требования действительно для него, независимо от того, было ли оно отправлено первоначальным или новым кредитором. Должник имеет право не исполнять обязательство новому кредитору до получения доказательства уступки в пользу этого кредитора, если только он не получит уведомление об уступке от первоначального кредитора.
Однако будьте осторожны с «правом не исполнять». Если вы не получили уведомление о продаже кредита и вам не были предоставлены новые реквизиты, вы должны вносить платежи, используя свои старые реквизиты. Не забывайте сохранять платежные документы.
Уведомление о продаже должно быть в письменной форме, а не по телефону, SMS или электронной почте. Например, отправив заказное письмо. Если после получения такого письма у вас возникли сомнения, вы можете позвонить своему первоначальному (старому) кредитору и выяснить, так ли это.
Новый банк может назначить так называемого эскроу-агента. Сбербанк также может сохранить этого агента. Новый кредитор также должен уведомить вас об этом в письменном виде. Это должно быть сделано в письменном виде. Эскроу-агент может выполнять определенные действия, которые поручил ему новый кредитор, например, собирать платежи. Новые данные должны быть сообщены в письменном виде. Все это прописано в договоре между кредитором и агентом. Или в доверенности. Вы имеете право попросить показать вам эти документы.
Что изменилось?
Когда кредит «передается» новому кредитору, обычно меняются банковские реквизиты. Вам придется совершить платеж в другой банк.
Новые данные — это, пожалуй, единственное неудобство, связанное с продажей закладной. Потому что все остальное — то же самое. Юридически невозможно в одностороннем порядке внести изменения в существующий кредитный договор и ипотечный договор (если применимо) без согласия клиента.
Теоретически вы можете положить деньги на депозит там, где вы всегда это делали. Скорее всего, вы пошли в банк, пополнили свой счет, и в определенный день с этого счета были сняты деньги для погашения кредита. Чтобы иметь возможность снять деньги, вы, вероятно, первоначально разместили в банке долгосрочный дебетовый ордер. Теперь вам нужно внести изменения в этот ордер, указав нового получателя и новые данные. Затем вы можете пополнить счет обычным способом, обратившись в свой банк или воспользовавшись личным кабинетом в интернете.
Если платеж ранее оставался в банке, то теперь он должен будет «пройти», чтобы перейти к новому владельцу ипотеки. В конце концов, счет последнего должен был быть открыт в другом банке. Другими словами, если раньше можно было одновременно списать деньги с расчетного счета и перевести их на ссудный счет, то теперь на это потребуется некоторое время. В некоторых случаях между списанием средств со счета в одном банке и зачислением на кредитный счет в другом банке может пройти несколько дней. Это может привести к так называемому техническому дефолту и необходимости уплаты штрафов.
Чтобы избежать этого, вам следует заранее зачислить средства на свой счет в «старом» банке и оформить долгосрочное дебетовое поручение за несколько дней до наступления последней даты платежа. Кроме того, вы можете открыть счет в новом кредитном банке, если таковой существует в вашем населенном пункте.
Будут ли введены новые затраты?
Могут появиться. И вот почему. Раньше вы платили своему кредитору в Сбербанке, и он не брал с вас денег за погашение кредита. Теперь произошла продажа закладной, и вы должны заплатить третьей стороне, новому держателю закладной. Его счет, как мы уже упоминали, может находиться даже в другом банке. Банк, в котором вы обслуживаетесь, выполняет новую задачу по переводу ваших денег. В большинстве случаев эта операция является платной. Комиссия устанавливается банком, который переводит деньги от вашего имени. Перед вами стоит новая задача — выбрать оператора (банк), который переведет ваши деньги новому кредитору по минимально возможной цене.
