Высокий спрос на недвижимость привел к тому, что предложение новостроек сократилось до рекордно низкого уровня. Однако даже когда застройщик завершил продажу строящегося здания, жилье для новостроек все еще можно приобрести у дольщиков. Данная сделка осуществляется путем уступки прав по договору участия. Мы расскажем вам, как происходит процедура передачи, каковы ее преимущества и недостатки.
Что такое цессия?
Цессия — это передача права требования по договору от одного лица к другому. Обычно объекты, которые проходят через передачу, приобретаются инвестором на этапе закладки фундамента нового строительства, а затем почти готовое жилье продается по более высокой цене.
Существуют и другие причины для переуступки права требования — например, внезапное изменение жизненных планов дольщика или проблемы с застройщиком. Последнее может быть продемонстрировано большим количеством предложений о продаже физическими лицами квартир в строящихся жилых районах. Переданные объекты часто также продаются юридическим лицам — обычно подрядчикам, с которыми застройщик рассчитывается на основе квадратных метров.
Вы покупаете не дом, а только право требования на недвижимость, которой, по сути, еще не существует (в этом соглашение отличается от договора купли-продажи). В дальнейшем застройщик обязан передать недвижимость той стороне, которая имеет право требования на эту недвижимость.
Типы сделок
Все операции по передаче прав можно разделить на два основных типа в зависимости от статуса владельца: физические или юридические лица. Основное различие между ними заключается в форме расчетов.
Если перевод осуществляется юридическим лицом физическому лицу, то сделка глобально неотличима от сделки между двумя физическими лицами. Однако расчет по такому соглашению возможен только в безналичной форме и только после регистрации в стране, где было заключено соглашение.
Порядок заключения договора об уступке права требования
Процедура передачи заключается в следующем: дольщик и покупатель подписывают соответствующий договор цессии по ипотеке — документ, в котором указаны характеристики недвижимости, стоимость, а также зафиксирован факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.
Застройщик должен передать покупателю документы, подтверждающие оплату. Если дом был приобретен в ипотеку, необходимо предоставить доказательства отсутствия залога. Затем документы (включая передаточный акт) подписываются, и договор передается в Управление Росреестра для регистрации. После этого покупатель рассчитывается с продавцом. Вместе с претензией новый акционер получает от бывшего акционера оригинал договора.
Особенности и риски
Переуступка прав по договору ипотеки может повлечь возможность покупки уже переуступленных прав требования на жилье: например, подрядчик-юридическое лицо продает квартиру по переуступке частному инвестору, который в свою очередь продает ее конечному покупателю. Этот факт также может вызвать сомнения в правах конечного покупателя на квартиру, если один из посредников впоследствии обанкротится. В случае с недостроенным домом покупатель не защищен правами добросовестного приобретателя — пользоваться им может только покупатель достроенной квартиры.
Покупка ипотечной квартиры по переуступке обладает еще одной особенностью сделки по передаче прав является то, что действие первого договора на строительство не прекратилось на момент составления документа, в нем лишь произошла замена дольщиков. Это означает, что никакие изменения не могут быть внесены в ранее заключенный договор между застройщиком и нынешним продавцом.
Все обязательства застройщика, изложенные в первоначальном контракте, будут применяться к новому покупателю (дата завершения строительства, цена объекта, гарантийный срок и т.д.). Напротив, все обязательства, предусмотренные договором участия, принимает на себя новый участник долевого строительства. Более того, существует вероятность того, что суды будут считать передачу прав по недействительному договору незаконной. В этом случае у застройщика не будет никаких обязательств перед новыми акционерами.
Существует еще один риск — это цена, по которой первый владелец купил объект. Часто передача происходит на разных этапах строительства, что означает разную цену на объекты. На цену также влияют рыночные условия — в результате новый акционер приобретает жилье по цене, значительно превышающей цену. Это означает, что в случае задержки ввода здания в эксплуатацию или других судебных разбирательств с застройщиком, все неустойки в пользу нового дольщика будут рассчитываться из суммы меньшей, чем та, которую он фактически оплатил.
