Хорошие квартиры в новостройках приобретаются еще на этапе земляных работ. Потом часть этих квартир продается под заказ — кто-то передумал, а кто-то специально покупает недвижимость для последующей перепродажи. Здесь и рождается ипотека по переуступке. Что это такое, расскажем в нашей статье.
Особенности
По российскому законодательству переход прав по договору долевого участия допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами акта передачи недвижимого имущества.
То есть в результате сделки действие первого долевого договора не гасится, меняется только покупатель. Переход прав, как и договор долевого участия, подлежит государственной регистрации.
Если квартира уже сдана учредителем и право собственности принадлежит первому покупателю, то это сделка купли-продажи, а не уступка.
Ипотека по переуступке прав практически ничем не отличается от обычной сделки уступки без использования ипотечных средств. Разница лишь в том, что в этом случае деньги банка, выдавшего кредит, привлекаются для покупки квартиры.
Нужно ли согласовывать с застройщиком?
Как правило, для сделок по уступке не требуется согласие застройщика. Исключением являются случаи, когда договор между первым покупателем (который в данном случае продает квартиру) содержит противоположное положение.
Однако и в этом случае возможно письменное требование от застройщика о принятии сделки уступки путем направления уведомления; в документе должны быть указаны данные первого и второго покупателя, а также к уведомлению приложена копия договора передачи.
Плюсы, минусы
Ипотека по договору переуступки имеет следующие преимущества:
- цена ниже, действуют акции и скидки;
- уникальные предложения: некоторые типы квартир не представлены застройщиком и могут быть приобретены только у инвестора или подрядчика;
- полное юридическое сопровождение сделки.
Но есть и риски:
- «долгострой» или «замороженный» объект;
- банкротство застройщика;
- «серые» схемы продаж;
- передача несуществующих прав.
Обычно цена квартиры, купленной через подрядчиков, ниже, чем у застройщика. Из минусов: дом может быть не достроен, и придется проходить процедуру банкротства застройщика и арбитражный суд.
При покупке квартиры у застройщика первым договором является договор акций. Все последующие договоры купли-продажи этой квартиры являются договорами об уступке права требования. Неважно, что это за контракт. При покупке путем уступки права требования важно проверить приведенные выше расчеты. Если выяснится, что расчета нет, то это может быть причиной, по которой суд откажет вам в признании квартиры.
