Неформальные семейные отношения в народе называют гражданским браком. Эта легкая и непринужденная связь совершенно не мешает созданию дружных семей. О браке начинают думать только тогда, когда есть большая совместная задача или серьезная совместная ответственность. Например, ипотека на двоих.
Как купить квартиру в ипотеку в гражданском браке?
По законодательству РФ сам факт совместного проживания не влечет никаких правовых последствий для граждан. То есть ни к чему не принуждает и не предполагает совладения имуществом, как в официальном браке. А ведение общего хозяйства и общие расходы могут быть приравнены к браку только по суду и в исключительных случаях.
Итак, можно ли оформить ипотеку на двоих в гражданском браке? Конечно! И это не редкость на рынке недвижимости. Банки давно открыли для себя новый сегмент рынка выдачи ипотечных кредитов — таких неформальных супругов-сожителей.
И это хорошо для банков. Ведь залог квартиры происходит в обычном порядке, а ответственность по кредиту возникает сразу у двух человек. То есть банк оценивает два источника дохода одновременно (обоих гражданских супругов) и считает, что им обоим будет легче платить ипотеку. Это означает, что кредитный риск для банка снижается.
Кроме того, совместную ипотеку на покупку общей квартиры вне брака могут оформить в банке даже абсолютно незнакомые люди, не являющиеся ни официальными, ни гражданскими супругами, ни родственниками.
Особенности оформления
Покупка жилья в ипотеку в гражданском браке имеет две особенности:
- отсутствие законных прав сторон на общее имущество;
- форма собственности.
О правах супругов. Для законных супругов квартира может быть присуждена одному из них. Однако второй супруг также является его собственником, исходя из права совместной собственности супругов. А в гражданском браке этот закон не работает.
По форме собственности. У официальных супругов есть возможность обустройства квартиры на двоих: в совместной собственности или в долевой собственности. У гражданских супругов такой возможности нет. Одинокие люди могут организовать квартиру на двоих только в общей собственности.
Банки позволяют взять ипотеку на двоих людям, не состоящим в официальном браке. По сути, такая пара является просто соинвесторами, поэтому банк воспринимает их обоих как созаемщиков по одному и тому же кредитному договору (хотя формально один будет фигурировать в договоре как заемщик, а другой как созаемщик).
Не путайте созаемщика с поручителем по ипотеке. Поручитель не обязан подтверждать доход, а его ответственность по кредиту возникает только в случае неплатежеспособности основного заемщика. Созаемщик должен подтвердить свои доходы (представить документы) и нести ответственность по кредиту наравне с основным заемщиком по договору.
Ипотека на двоих без брака влечет распределение кредитных обязательств (залогового долга) в случае просрочки или отказа от платежа одним из созаемщиков должно быть четко отражено в кредитном договоре с банком.
Размер долей в собственности на квартиру гражданские супруги выбирают сами, произвольно. Это будет отражено в условиях договора купли-продажи квартиры. При этом фактические доли вложений в покупку квартиры и в выплату кредита могут не совпадать.
А что будет с квартирой и ипотекой, если гражданский брак распадется?
В этом случае оба сожителя проигрывают (и морально, и материально), а банк практически ничего не теряет. Продолжает требовать от каждого из созаемщиков одновременно. Кроме того, банку все равно, в каких пропорциях созаемщики договорились между собой погасить кредит. Каждому из них представлена сумма всего долга и процентов, вплоть до его полной выплаты. Ответственность солидарная, оформлена ипотека на двоих собственников.
А если один из бывших сожителей отказывается платить, а второй не «тянет» ипотеку, то банк обращает взыскание на заложенную квартиру. В каких действиях там было оформлено имущество, уже не имеет значения.
И еще один нюанс: недостаток гражданского брака с совместной ипотекой в том, что оптимизировать свои налоговые отчисления за счет распределения имущественного вычета между супругами не получится.
