Бывают случаи, когда нужно купить или продать не всю квартиру, а часть или комнату. Если у вас нет полной суммы, то на помощь придет ипотека на доли в квартире. Давайте выясним, каковы особенности таких сделок.
Что такое «комната» и что такое «доля»?
Комната – это выделенная часть квартиры, помещение с определенной площадью и отдельным кадастровым номером.
В доле не часть квартиры, а часть права собственности на нее. Участие обычно определяется как доля. Например, при наличии двух собственников общего имущества в выписке ЕГРН для каждого из них будет записано: доля в размере ½.
Долю и комнату можно приобрести в ипотеку в рамках программы «Приобретение готового жилья». Вы также можете купить комнату по программе «Военная ипотека».
Особенности сделки
Одной из основных характеристик сделок с долями или помещениями является преимущественное право покупки. Суть в том, что если вы хотите продать свою часть или комнату в квартире, вы должны сначала предложить выкупить ее у собственников оставшихся долей или комнат. Если вы этого не сделаете и продадите недвижимость незнакомым людям, эта сделка может быть признана недействительной.
Требуется отдать в залог не заемную часть, а все имущество, когда оформляется ипотека, выкуп доли также предполагает совместную регистрацию своих долей в качестве залога для банка каждого участника. И сделать это нужно до выдачи кредита.
При запросе отчета об оценке помещения вам нужно только оценить помещение, которое вы покупаете. При покупке доли рыночная стоимость всего объекта оценивается отдельно от всех долей.
При покупке недвижимости в ипотеку гарантия, предоставляемая банку, должна быть застрахована. Так как при покупке доли в залог закладывается весь объект, то ипотечная страховка оформляется также на весь объект, а не на долю. Если у банка в залоге другое недвижимое имущество, то оно застраховано, а заемщик нет.
Можно купить долю в квартире в ипотеку?
Долевая собственность является распространенным видом собственности в России. Необходимость в покупке долей может возникнуть при разделе совместно нажитого имущества или наследства, покупке общего помещения у нескольких собственников. Если средств недостаточно, можно оформить ипотеку.
Есть три основных сценария, по которым вы можете запросить ипотеку на комнату или одну из долей дома:
- первоначальная покупка одной из долей, если покупатель не владеет другими долями в помещении;
- выкуп дополнительной доли в дополнение к существующей по увеличению жилплощади;
- выкуп последней части квартиры, чтобы стать единственным владельцем недвижимости.
В первом или втором сценарии речь может идти о покупке выделенной комнаты в обычной квартире.
Шансов получить одобрение ипотеки больше в случае покупки последней части, так как тогда не нужно получать согласие всех собственников на сделку купли-продажи и передачу всей квартиры в залог.
Как оформляется ипотека на покупку доли?
Процесс получения такой ипотеки мало чем отличается от заключения стандартного ипотечного договора. Для этого необходимо подать заявку на предварительное одобрение кредита, подготовить первоначальный взнос, собрать все необходимые документы на заемщика и приобретаемый объект и предоставить их в банк для окончательного утверждения суммы и условий. Договоры такого типа заключаются реже, чем классические ипотечные договоры, банки рассматривают каждую ситуацию индивидуально.
У данного вида ипотеки есть свои нюансы, которые следует учитывать перед началом оформления договора. Например, обязательными дополнительными действиями станут оформление договоров с собственниками других долей или комнат, а также проверка жилплощади на соответствие условиям банка.
