Покупатель и продавец могут договориться о более низких или более высоких ценах в зависимости от личных обстоятельств. Банк требует проведения оценки для установления истинной стоимости квартиры. Поэтому стоимость квартиры (указать в ипотечном договоре, рассчитать первоначальный взнос, размер страховки) определяет независимый эксперт.
Для чего нужна оценка?
Важной целью оценки является определение стоимости объекта недвижимости в том случае, если заемщик не выполнил свои обязательства в срок. В этом случае кредитор производит взыскание и реализует заложенное имущество. Цена продажи определяется исходя из оценочной стоимости.
Кто может оценить?
Оценка может быть проведена лицом, которое является членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков. Он должен иметь страховой полис, объектом которого являются имущественные интересы, связанные с риском возможных убытков. Причиной такого ущерба могут быть умышленные или непреднамеренные действия оценщика. То есть если оценщик неправильно оценил имущество и это нанесло убытки клиенту, то он должен возместить ущерб.
Юридическое лицо, оказывающее оценочные услуги, должно:
- иметь в своем штате не менее двух человек, которые имеют право проводить оценку;
- иметь полис страхования гражданской ответственности на случай нарушения договора оценки или повреждения имущества третьих лиц.
Клиент имеет право ознакомиться с документами, уполномочивающими физическое или юридическое лицо на проведение оценочной деятельности.
Кроме того, оценщики несут ответственность за безопасность предоставленных им документов и за неразглашение конфиденциальной информации, которую они получили в ходе оценки.
Выбор оценочной компании
Выбор оценочной компании принимает потенциальный заемщик. Возможны два варианта:
- банк объявляет свои требования к эксперту-оценщику, и заемщик ищет его самостоятельно (специалист должен иметь как минимум разрешение СРО и полис ответственности в размере не менее 300 тысяч рублей);
- банк предлагает клиенту выбрать специалиста из списка аккредитованных им оценщиков.
Потенциальный кредитор не имеет права настаивать на втором варианте, хотя заемщик должен прислушиваться к его мнению.
Компании, прошедшие аккредитацию, подлежат определенному контролю со стороны кредитора, поэтому риск любой мошеннической деятельности минимален.
К тому же такой выбор несколько ускорит рассмотрение банком заявки на ипотеку.
Процедура оценки
Основой оценки является договор между оценщиком и лицом, желающим передать недвижимость в ипотеку. Кроме того, процедура проводится по соглашению сторон.
Перед оценкой необходимо предоставить специалисту необходимый пакет документов, в который обычно входят копии следующих документов:
- паспорт оценочного заказчика;
- паспорт собственника квартиры (если квартира в совместной собственности, то всех собственников);
- технический паспорт квартиры;
- выписки из технического паспорта жилого помещения с пояснением и планом, выданные органом БТИ;
- кадастровый паспорт;
- документ, подтверждающий право собственности на квартиру (купля-продажа, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.).
После подачи документов собственник квартиры должен предоставить оценщику доступ к дому. Эксперт осматривает квартиру и фотографирует каждую комнату, чтобы было понятно общее состояние помещения. Кроме того, вы обязаны осмотреть и сфотографировать дом и подъездные пути к нему.
Заказчик обязан предоставить подрядчику всю необходимую информацию, которая может повлиять на результат оценки. Кроме того, вы не имеете права предпринимать какие-либо действия, направленные на сокрытие информации, важной для оценки.
На основании документов и домашнего осмотра подрядчик отправляет клиенту оценку в бумажном формате с соответствующей подписью и печатью уполномоченного лица.
Методы оценки
Сегодня профессиональные оценщики используют в своей работе сравнительный, затратно-доходный метод.
Сравнительный метод заключается в определении средней рыночной стоимости на момент оценки аналогичных объектов. То есть оценщик сравнивает квартиру с аналогичными и определяет, за сколько ее можно продать в текущем периоде.
Сравнительный метод является наиболее распространенным, так как позволяет наиболее точно определить стоимость квартиры по целевому назначению (оформление ипотеки).
Метод дохода заключается в определении стоимости объекта на основе дохода, который он мог бы принести в случае коммерческого использования. Для жилой недвижимости этот способ практически не применяется.
Третий метод, дорогостоящий, основан на подсчете затрат на строительство объекта недвижимости. К ним относятся: стоимость стройматериалов, зарплата строителей, транспортные расходы, стоимость подключения коммуникаций, налоги и т.д. При этом учитывается износ здания, инфляционные процессы и состояние рынка на дату оценки.
Что влияет на стоимость квартиры при оценке?
При оценке учитывается множество факторов, в том числе следующие:
- Место нахождения. Этот фактор подразумевает не только расположение квартиры в центре или в спальном районе, но и наличие развитой транспортной развязки, инфраструктуры, хороших подъездных путей к дому и т.д.
- Площадь квартиры и ее распределение. Две квартиры одинаковой площади с другими похожими характеристиками могут иметь разные цены, если одна из них имеет более универсальное распределение.
- Земля. Квартиры, расположенные на первом и последнем этажах, как правило, имеют более низкую цену. Конечно, кроме чердаков.
- Доступность и качество внутреннего ремонта. Ценится больше всего капитальный ремонт, косметика не будет играть такой большой роли, так как покупатели часто переделывают их. Это не относится к квартирам в состоянии «после строительства». Наличие ремонта, выполненного в необычном стиле, может сыграть отрицательную роль, так как не всегда удается быстро найти покупателя на такой объект.
- Тип жилья. Квартиры в сталинских домах, «хрущевках», панельных домах, в новостройках элитного или эконом-класса будут стоить по-разному, даже с одинаковой площадью и ремонтом.
Многие другие факторы также могут иметь значение: экологическая ситуация в районе, состояние коммунальных услуг в самом здании, наличие поблизости охраняемой автостоянки или подземной автостоянки в самом здании и т.д.
