Ипотека с завышением без первоначального взноса – это явление, при котором в договоре купли-продажи указывается заведомо завышенная рыночная стоимость объекта поручительства. В основном этой схемой пользуются люди, у которых нет средств на первоначальный взнос или которые хотят собрать дополнительную сумму на собственные нужды.
Особенности
Чтобы банк одобрил ипотеку, недостаточно выразить желание купить недвижимость по указанной цене. Финансово-кредитная организация, рассматривая заявку потенциального заемщика, требует от него предоставления отчета об оценке объекта, составленного независимыми экспертами и содержащего исчерпывающую информацию об объекте, от инфраструктуры района до состояния жилого помещения.
Завышение цены при покупке квартиры в ипотеку возможно только в случае согласия покупателя с продавцом. После этого в договоре прописывается «требуемая» стоимость объекта, а сумма превышения указывается как уже переданная собственнику имущества в качестве аванса. Для того чтобы лучше понять, что такое ипотека без первоначального взноса с завышением стоимости, необходимо рассмотреть ее на примере:
Квартира продается примерно за 1 миллион рублей, а если она приобретается в ипотечный кредит, то нужно внести первоначальный взнос (20% от цены) — 200 тысяч рублей.
Покупатель согласовывает с собственником, что задаток ему уже передан, на что оформляется соответствующая расписка (авансовый договор). Он должен быть написан правильно, потому что при наличии ошибок банк может заподозрить преувеличение.
Соглашение о первоначальном взносе передается в финансовое учреждение как доказательство наличия у заемщика средств для первоначального взноса по ипотеке.
Кроме того, банк выдает кредит, который должен покрыть «первоначальную» сумму, хотя по факту покупатель ничего продавцу не перечисляет.
Завысить стоимость квартиры для ипотеки можно только, если найти продавца, который готов на такую сделку. Далее необходимо обратиться к специалистам, которые смогут правильно оформить документы на ипотеку и помогут на всех этапах такой процедуры.
Последствия переоценки недвижимости
Схема переоценки квартиры при ипотеке имеет свои риски и не исключает ответственности продавца и покупателя. Первый должен понимать, что авансовый договор является официальным документом и может использоваться для требования возврата средств, которые вы фактически не получили. Если суд признает ипотечную сделку недействительной, продавец должен вернуть полную сумму контрагенту с завышением оценки. Еще одним риском для продавца является увеличение налоговой нагрузки. Потому что чем выше цена продажи, тем выше налог.
Завышение цены по ипотеке несет следующий риск:
- Выявление несоответствий. Все банки знают об этой схеме, и служба внутренней безопасности проверяет отчет об оценке. При обнаружении ошибок и несоответствий в перечислении денег на покупку жилья будет отказано.
- Судебный процесс. Не все собственники в курсе, а потому всегда есть шанс нарваться на одного из них, что приведет к значительным финансовым потерям. Ведь продавец, у которого на руках находится долговая расписка, вправе обратиться в суд для взыскания долга.
- Уголовное преследование. В случае раскрытия банком схемы с завышением стоимости квартиры и принципиального подхода к этому вопросу покупателю, как и продавцу, грозит уголовная ответственность.
Риски завышенной ипотеки без первоначального взноса реальны и участие в такой схеме может иметь плачевные последствия, что подтверждается примерами из судебной практики и отзывами потерпевших.
