Завышение цены при покупке квартиры — довольно распространенное явление. Схема, при которой заемщик избегает внесения первоначального взноса, кажется привлекательной, поскольку дает возможность получить кредит на жилье на более легких условиях. Однако эта процедура связана с определенными рисками. Рассмотрим, как оформляется подобная сделка, как посчитать завышение по ипотеке.
Какая бывает стоимость жилья?
Размер ипотечного кредита зависит от стоимости недвижимости, которую потенциальный заемщик намерен приобрести.
Существует несколько видов собственности:
- рыночная стоимость;
- потребительская стоимость;
- стоимость земли.
Когда речь идет об ипотеке, банк, в который обращается клиент, принимает во внимание рыночную стоимость недвижимости. Рыночная стоимость будет определять размер кредита. Банк должен быть уверен, что ему не составит труда продать заложенное имущество, если заемщик объявит дефолт и заложенное имущество перейдет в собственность кредитора. Чтобы получить ипотечный кредит на выгодных условиях, некоторые клиенты договариваются с продавцом недвижимости о завышенной цене на квартиру. Если стоимость приобретаемой заемщиком недвижимости отличается от средней рыночной цены более чем на 20%, это может вызвать подозрение банка и привести к отказу в выдаче ипотечного кредита.
Как оценивают жилье?
Рыночная стоимость недвижимости определяется специальными организациями, имеющими на это полномочия. Покупатель может выбрать компанию самостоятельно или по согласованию с банком, предоставляющим ипотечный кредит. Некоторые финансовые учреждения сотрудничают только с аккредитованными оценщиками, и для получения ипотечного кредита клиент должен воспользоваться услугами одного из них.
Чтобы не ошибиться, клиент должен заранее проконсультироваться с сотрудником или на официальном сайте. Процедура оценки включает в себя комплексный подход.
При определении рыночной стоимости квартиры учитываются следующие факторы:
- затраты застройщика, связанные со строительством объекта;
- стоимость аналогичных сделок купли-продажи на рынке недвижимости;
- перспективы повышения/понижения цены объекта с течением времени;
- местоположение жилого дома (город, округ, наличие социальной инфраструктуры, экологическое состояние района, есть ли поблизости промышленные предприятия и др.
Учитываются следующие факторы: тип недвижимости, количество этажей, материал стен и потолков, подключена ли недвижимость к основным коммуникациям, состояние износа, наличие или отсутствие дефектов в здании, состояние квартиры. На цену влияет размер, количество комнат, остекление окон, балкон/балкон, количество этажей, наличие/отсутствие отделки.
После осмотра компания готовит отчет и акт, определяющий рыночную стоимость имущества. Оценка для ипотеки должна проводиться после выбора недвижимости и согласования суммы сделки с продавцом.
Процедура включает в себя следующие шаги:
- Покупатель выбирает оценочную организацию и согласовывает ее с банком, предоставляющим ипотечный кредит.
- Представитель оценочной компании осматривает объект, иногда фотографирует его.
- Стоимость рассчитывается по определенной методике. На основании результатов оценки составляется специальный документ — оценочный альбом.
- Покупатель платит оценщику за его услуги.
Для чего завышают стоимость?
Заемщики переоценивают ипотечные кредиты по нескольким причинам:
- У покупателя просто нет денег на первоначальный взнос.
- Квартира приобретается без ремонта, и часть кредита планируется использовать на внутреннюю отделку, либо человек планирует получить кредитные средства таким образом, чтобы их можно было использовать и на другие текущие расходы.
Во всех этих случаях речь не идет о правовой системе. Завышка при покупке квартиры в ипотеку связана с некоторыми рисками для покупателя и продавца. Тем не менее возможность получения определенных выгод от сделки делает эту схему довольно распространенной.
Как посчитать завышение по ипотеке?
Рассмотрим, как завышают стоимость квартиры для ипотеки. Схема включает в себя следующие шаги:
- Покупатель находит подходящий объект на рынке недвижимости и нанимает оценочную фирму для определения рыночной стоимости дома.
- Также выбирается банк, в котором клиент планирует получить ипотечный кредит.
- Покупатель договаривается с продавцом недвижимости о подписании документа, согласно которому первоначальный взнос считается уже внесенным.
- Квитанция подается в банк, который предоставляет ипотечный кредит на более выгодных для заемщика условиях.
- Формально недвижимость оценивается по завышенной стоимости, от которой напрямую зависит и сумма кредита на покупку жилья.
- На основании оценки определяется сумма ипотечного кредита, необходимая заемщику. Если деньги перечисляются на счет заемщика, он может использовать часть из них по своему усмотрению (на ремонт, другие нужды).
Нередко финансовые учреждения предлагают клиентам, взявшим кредит на покупку жилья, завышенную стоимость единовременной выплаты. На сегодняшнем рынке банки увеличивают свой доход таким образом, несмотря на возможный риск.
