Ипотечный кредит может быть взят несколькими людьми одновременно. В этом случае они становятся созаемщиками. Это возможно и для тех, кто не имеет брачных или семейных связей. Например, два хороших товарища хотят инвестировать в строительство нового жилого дома и оба покупают квартиру с помощью ипотечного кредита.
Такая комбинированная ипотека имеет свои преимущества. Например, присутствует хороший шанс получить больший размер кредита, поскольку учитывается общий доход. Для банков наличие созаемщика является дополнительной страховкой, поскольку ответственность за погашение лежит на плечах нескольких людей.
Двойная ипотека — очень распространенная практика на рынке жилищного кредитования. В этом случае ее получает основной заемщик, а в игру вступает так называемый созаемщик. Супруги автоматически становятся созаемщиками, если в брачном договоре не указано иное или один из супругов не имеет российского гражданства.
Люди, не состоящие в браке, также могут стать созаемщиками и взять ипотечный кредит на двоих. Для этого необходимо будет оформить единый кредитный договор, по которому первое лицо будет основным заемщиком, а второе — созаемщиком.
При этом требования и обязательства созаемщиков перед банком будут одинаковыми — независимо от доли в ипотечной квартире, которая также указывается в договоре и не может зависеть от финансовых вложений обеих сторон.
Созаемщик по ипотечному кредиту несет точно такую же ответственность перед кредитной организацией, как и главный заемщик.
Требования банка к созаемщикам
Ипотечные кредиты для созаемщиков доступны во всех банках. Однако каждый банк имеет свои требования к количеству созаемщиков. Степень родства в данном случае не имеет значения.
Требования к созаемщику обычно аналогичны тем, которые банки предъявляют к заемщикам. Они должны иметь трудовую книжку, хорошую кредитную историю и достаточный доход для выплат по кредиту. Что касается возраста созаемщика, то на момент погашения кредита ему должно быть не более 75 лет.
Что касается первоначального взноса, то он рассчитывается исходя из стоимости приобретаемой недвижимости и не зависит от количества заемщиков.
Поручитель и созаемщик
Стоит уделить внимание следующему моменту. Созаемщиков часто путают с поручителями, однако их права и обязанности существенно отличаются. Созаемщик — это одно то же, что заемщик. Они имеют те же права и обязанности, как если бы они сами взяли кредит.
Поручитель гарантирует банку, что ипотека будет погашена в срок. Он не обязан погашать кредит или следовать графику ежемесячных выплат. Его доход не учитывается при расчете наибольшей величины кредита, предоставляемой заемщику.
Поручитель же не обладает правами собственности на недвижимость, зато созаемщик может владеть ею. Созаемщик подписывает кредитный договор вместе с заемщиком. Банк заключает отдельный договор поручительства с гарантом.
Права созаемщика
Созаемщик, подписав ипотечный договор, не только берет на себя бремя обслуживания кредита, но и пользуется определенными правами.
Они включают в себя:
- Созаемщик может получить долю в приобретаемой недвижимости, но не становится собственником по умолчанию. Передача права собственности происходит в порядке, указанном в соглашении. Если соглашение предусматривает, что только один из созаемщиков становится собственником — однако другой участник не приобретает право собственности и не освобождается от ответственности и обязательств.
- Право на выплату суммы, указанной в ипотечном договоре, и на досрочное погашение кредита.
- Право на рефинансирование ипотеки.
- Право на получение информации о состоянии ипотечного счета, просрочках и штрафах.
- Созаемщик также имеет право на налоговый вычет. Чтобы получить право на получение кредита, недвижимость, купленная с помощью ипотеки, или ее часть должна находиться в собственности созаемщика. Он или она также должны доказать, что платят налоги и несут расходы по оплате ипотеки.
Порядок оформления ипотеки с созаемщиком
Процедура получения ипотечного кредита с созаемщиками не отличается от стандартной. Главная особенность заключается в том, что каждый созаемщик должен предоставить необходимые документы.
Кроме того, банк проверяет кредитную историю не только основного заемщика, но и созаемщиков.
В целом, схема получения ипотеки с созаемщиками выглядит следующим образом:
- Поиск лучших ипотечных предложений.
- Обращения в банки за ипотечным кредитом.
- Подготовка необходимых документов. Каждый созаемщик готовит свой пакет документов.
- Затем банк проверяет документы, проводит кредитный скоринг заемщика и созаемщика и принимает решение по заявке: утверждает сумму кредита и условия кредитования (срок кредита, процентную ставку).
- Если стороны устраивают условия, составляется договор, в котором указываются доли сторон в приобретаемой недвижимости.
- Подписание кредитного договора всеми сторонами, выдача закладной и регистрация сделки в Земельном кадастре.
Как погасить ипотечный кредит с созаемщиками
Выплаты по кредиту не делятся на количество заемщиков. График платежей также остается прежним. Кредит погашается уполномоченным созаемщиком, на которого составляется технический договор и открывается счет.
Обычно невозможно определить долю ежемесячных ипотечных платежей созаемщиков. Условие о том, что созаемщики будут возвращать кредит, вытекает из закона и юридической конструкции самого созайма.
Кредит погашается уполномоченным созаемщиком, на имя которого технически зарегистрирован договор и открыт счет.
Преимущества и недостатки
Ипотечный кредит с созаемщиком имеет ряд преимуществ и недостатков.
Преимущества недвижимости, приобретенной таким образом, включают:
- Наличие созаемщика повышает шансы получить ипотечный кредит на более выгодных условиях и увеличить сумму кредита, тем самым приобретая более просторное жилье.
- Выплачивать ипотеку на двоих легче, поскольку обязательства по выплате делятся между двумя людьми. И если один заемщик по объективным причинам объявит дефолт, другой может взять на себя бремя кредита.
- Каждый созаемщик может воспользоваться налоговыми вычетами (основная сумма и проценты по кредиту) и вернуть часть потраченных денег.
- Для банка ипотека с созаемщиком — это дополнительная страховка возврата кредита, так как ответственных за работу с кредитом больше.
- При получении ипотечного кредита с созаемщиками вопрос о разделе долей в будущей недвижимости решается без необходимости официального оформления брака.
К недостаткам такой ипотеки относятся:
- Если у одного созаемщика возникнут финансовые проблемы, банк потребует погашения кредита от другого созаемщика.
- Если у созаемщика плохая кредитная история, получить одобрение на ипотечный кредит может быть непросто.
- Если один созаемщик хочет продать свою долю, а другой не согласен и не хочет покупать ее сам, найти компромисс будет сложно.
- Главный подводный камень такой ипотеки — право на наследство. Если супруги или родственники могут наследовать имущество друг друга, то в случае гражданского брака — наследование доли другого лица может происходить только на основании завещания.
