Система ежемесячного погашения, при которой сумма ипотечного кредита остается неизменной в течение всего периода погашения, но структура меняется, называется аннуитетом. 

В первые месяцы основную часть составляют проценты, что удобно для банка и для определенных категорий клиентов. Таким образом, финансовое учреждение страхуется от потери прибыли в случае досрочного погашения кредита. 

В то же время заемщиков с постоянным, стабильным доходом больше устраивает фиксированная сумма. Такой способ погашения исключает необходимость сверяться с графиком и откладывать деньги каждый месяц, а равные взносы облегчают отслеживание платежей и практически исключают риск того, что деньги закончатся после очередного взноса.

В отличие от аннуитетных платежей, дифференцированные платежи имеют максимальную сумму, которая может быть выплачена в первые несколько месяцев. Они состоят из процентов по кредиту и части основной суммы долга. Общая сумма распределяется на весь срок кредита равными платежами, а на остаток ежемесячно начисляются проценты.

Поэтому выплаты наиболее ощутимы в начале, но становятся минимальными к концу периода погашения. Это удобно для заемщиков с непостоянным доходом и позволяет им избежать ненужных расходов за счет досрочного погашения.

Особенности 

Основные различия между системами погашения кредита заключаются в следующем:

В случае с аннуитетными платежами ситуация выглядит следующим образом:

• Размер ежемесячного взноса не меняется в течение всего срока действия договора.
• Проценты начисляются на текущую сумму, подлежащую выплате.
• Неравномерное распределение части тела кредита.
• Небольшая по отношению к процентной части суммы кредита в начале срока кредитования.
• График погашения включает равные платежи в каждую дату платежа.

Дифференцированная система оплаты выглядит по-разному:

• Платежи уменьшаются по мере истечения срока.
• Проценты начисляются на непогашенный остаток.
• Весь кредит делится на равные ежемесячные платежи.
• Наиболее эффективные выплаты — в начале периода погашения.
• С каждым последующим месяцем на остаток кредита начисляется все меньше и меньше процентов.

Эти особенности каждой системы также определяют формулы, используемые для расчета платежей по кредиту.

Как рассчитать различные виды платежей

Для потенциального заемщика, который в общих чертах понял, что представляют собой эти системы, остается вопрос, какую из них лучше использовать. 

Первое, что необходимо сделать, это заранее определить ежемесячные суммы, которые включают общий платеж и основной долг, начисленные проценты и остаток кредита на начало и конец месяца. Это можно рассчитать с помощью специального калькулятора или по формулам, которые будут разными для каждой системы.

Для расчета разницы в платеже используются такие данные, как проценты, начисленные за период, остаток кредита в данном месяце и процентная ставка. Аннуитетная система отличается, формула ее расчета включает общий платеж за определенный период, первоначальную сумму кредита, количество месяцев и процентную ставку. Работа с формулами довольно сложна для неспециалистов. Обычным заемщикам удобнее пользоваться калькуляторами на сайтах банков.

Какой график погашения подходит для кого?

Вопрос о том, что лучше — аннуитет или дифференцированная схема погашения, во многом зависит финансового положения заемщика. Если цель — получить большую сумму, а переплаты по кредиту не играют существенной роли, аннуитет определенно стоит рассмотреть. Эта схема больше всего подходит для граждан с фиксированным доходом.

Для потенциальных заемщиков, не имеющих постоянного дохода, дифференцированный платеж будет более привлекательным, особенно если вы воспользуетесь возможностью досрочного погашения. В результате переплата будет меньше, чем при аннуитетной схеме, но и доступная сумма кредита будет в два раза меньше. Поэтому, какой из них выгоднее, зависит от ваших конкретных задач и других факторов.

Преимущества и недостатки схем

Чтобы решить, какой кредит лучше, важно рассмотреть и сравнить преимущества и недостатки каждой схемы. 

Основные преимущества аннуитетного платежа заключаются в следующем:

• Одна и та же ежемесячная сумма освобождает вас от необходимости следить за графиком погашения кредита и дает возможность настроить автоматическое погашение.
• В случае ипотеки или другого долгосрочного кредита можно планировать семейный бюджет на несколько лет вперед.
• Аннуитетная система позволяет получить гораздо большую сумму кредита.

К недостаткам этого метода обычно относят следующее:

• Переплаты высоки, особенно по долгосрочным кредитам.
• Досрочное погашение практически не влияет на сумму долга.

Что касается дифференцированного платежа, то к его достоинствам относятся:

• Сокращение ежемесячных выплат с течением времени.
• Переплаты по сравнению с аннуитетами невелики.
• Быстрое снижение основной суммы долга.
• Выгодное досрочное погашение.

Относительные недостатки включают:

• Более высокая финансовая нагрузка в начале семестра.
• Вы должны быть осторожны с графиком погашения кредита.
• Ограничения по сумме займа.

Особенности досрочного погашения задолженности

Что касается сокращения срока, то это выгодно для обеих схем, так как сокращает период долгового бремени. Однако его преимущества особенно очевидны при использовании аннуитета, когда остается более половины срока погашения.

Какую схему выбрать?

Хотя формально существуют обе системы, в настоящее время большинство кредитных систем — это системы с аннуитетом по умолчанию. Это выгодно для банковских учреждений. Однако есть финансовые учреждения, которые позволяют клиенту выбирать. Если доход заемщика нестабилен, рекомендуется обратиться в такой банк и подать заявку на кредит с различными взносами, чтобы воспользоваться его преимуществами.