Если вы задумались о строительстве собственного дома и переезде за город, но у вас недостаточно денег для этого, вы можете использовать ипотеку. Но, как показывает практика, сделать это зачастую очень сложно. Сегодня мы поговорим, с какими нюансами придется столкнуться заемщику.
Ипотека на строительство дома: какие нюансы?
Покупка или строительство фермерского дома, загородного дома или таунхауса — разумный шаг в ситуации, когда у вас есть большая семья, которая забита в квартиру или просто хочет переехать из города.
Сегодня практически все крупные банки, работающие с ипотекой, имеют ипотечный кредит в списке программ покупки или строительства частного дома. На практике из-за того, что это еще не такое распространенное предложение, как ипотека на покупку дома в многоквартирном доме, им пользуются немногие клиенты и у банка больше рисков.
Каковы характеристики ипотеки на строительство дома:
- банки предъявляют более жесткие требования как к заемщику, так и к земле, на которой будет вестись строительство;
- банки часто взимают более высокие процентные ставки для покрытия потенциальных рисков;
- от заемщика могут потребовать внести более высокий первоначальный взнос, чем для аналогичных жилищных программ (от 30% до 40%).
- жилищный заем является направленным, то есть полученные от банка средства можно использовать только на определенные цели, а именно на строительные работы и покупку стройматериалов.
Постройка дома через уважаемую строительную компанию увеличит ваши шансы на получение одобрения. В банк необходимо будет предоставить проект строительного подряда, а также заранее согласованный бюджет строительных работ с указанием затрат на строительные материалы и коммуникации, если их еще нет.
На каких условиях выдается ипотека?
При оформлении ипотечного кредита на строительство дома банк практически всегда требует залог земли. Он должен принадлежать вам и у вас должно быть разрешение на строительство (а так как в СНТ участок не принадлежит гражданину, только земля подходит для строительства индивидуальных домов).
Если у вас еще нет земли, вы можете оформить ипотеку как на покупку земли, так и на строительство дома. Но в этом случае банк может попросить вас предоставить другую гарантию, например, в виде квартиры или комнаты, которой вы владеете.
Зачем нужны эти требования? Дело в том, что земля неинтересна многим банкам в качестве залога, они не такие ликвидные объекты, как квартиры. Землю сложнее продать, и поэтому, если заемщик по какой-то причине не выплачивает ипотеку, банку будет сложнее вернуть свои деньги.
Из-за этого как заемщик, так и его земля будут подвергаться повышенным требованиям.
Начнем с самого заемщика:
- Главное — платежеспособность. Если у вас нет возможности подтвердить доход хотя бы косвенно, вы не будете одобрены для получения ипотеки.
- Трудоустройство: если вы являетесь наемным клиентом банка, ваше заявление будет рассмотрено в течение 3-4 месяцев после начала трудоустройства на текущем месте, для остальных заемщиков требуется опыт работы не менее 6 месяцев. Для ИП и владельцев бизнеса, фрилансеров необходимо иметь опыт работы от года.
- Низкая кредитная нагрузка или ее отсутствие. При оценке заемщика система баллов обязательно проверяет, есть ли у него другие долги и их отношение к заработной плате. Если вы уже отдаете около 40% своего дохода на другие ссуды, ипотека не будет одобрена. Они должны быть закрыты, в том числе карты рассрочки и кредитные карты.
- Кредитная история. Чем больше вам нужно, тем «чище» должна быть ваша репутация. Если запись испорчена, следует сначала заняться ее улучшением и только потом переходить к выбору ссуды.
Что касается земельного участка, то они смотрят на следующие параметры:
- право собственности на землю должно быть оформлено;
- земля должна принадлежать к категории земель муниципального или сельскохозяйственного назначения с правом постоянного проживания и регистрации;
- участок должен быть расположен на определенной территории (у каждого банка свои требования к регионам и удаленности земли от офиса банка);
- наличие инженерных коммуникаций;
- наличие транспортной и социальной инфраструктуры;
- обременение прав третьих лиц не допускается;
- земельный участок не должен ограничиваться площадью строящегося объекта, должны соблюдаться требования к максимальному размеру участков.
Застройка может происходить как по типовой схеме на территории комплексной застройки, так и по индивидуальному проекту на территории поселка или других населенных пунктов.
Дом можно построить на основании договора со строительной организацией, которая входит в список партнеров банка, или без такового, но большинство банков требует передачи имеющейся квартиры в залог.
Какие государственные льготы вы можете использовать?
Для увеличения доступности кредита и снижения его стоимости заемщики могут использовать следующие формы государственной поддержки:
- Программа «Молодая семья» — семьи с детьми до 35 лет могут стоять в очереди как нуждающиеся в улучшении жилищных условий и получать от 30 до 40% на первоначальный взнос или выплату основного долга по ипотеке. Это работает на уровне конкретного муниципалитета, поэтому все детали следует уточнять с местной администрацией.
- Материнский капитал — при рождении второго ребенка с 2007 года или при появлении первого ребенка с 2020 года семья может получить капитал в размере до 640 тысяч рублей. Они также могут получить ипотечный кредит в качестве первоначального взноса или в качестве платежа по основному долгу.
- Налоговый вычет: могут использовать официально трудоустроенные граждане, за которых работодатель платит налоги. Вы можете вернуть 13% от стоимости жилья (не более 260 тысяч) и 13% от уплаченных процентов (не более 390 тысяч). Размер ежегодного вычета ограничен налогами, фактически уплаченными за этот год.
- Оплата при рождении третьего ребенка. Если в период действия вашей ипотеки в семье родился или усыновлен третий ребенок, то вы можете получить от государства до 450 тысяч рублей на выплату долга.
А как насчет льготных программ? Действительно, с апреля 2021 года действие льготной «семейной ипотеки» также распространилось на строительство дома или покупку земли и строительство дома.
Раньше еще существовала сельская ипотека, благодаря которой можно было купить или построить дом в сельской местности под невысокую субсидируемую процентную ставку в 2,7% годовых. К сожалению, программа оказалась настолько популярной, что выделенного финансирования оказалось недостаточно, и банки перестали принимать заявки.
Порядок оформления ипотеки
К получению ипотеки на строительство дома желательно тщательно подготовиться. Мы рекомендуем вам сначала сделать запрос в BCH, чтобы узнать свою кредитную историю и рейтинг, если есть небольшие старые долги или открытые кредитные карты, то их следует закрыть.
После этого вы выбираете программу и банк, заходите на их сайт, изучаете полное описание, производите расчеты онлайн. При необходимости приходите в офис на консультацию, чтобы узнать все нюансы и список документов, которые необходимо собрать.
Стандартный пакет документов, который требует большинство банков, будет выглядеть так:
- паспорт гражданина РФ основного заемщика и всех созаемщиков;
- копия трудовой книжки (или онлайн-выписки, если рабочая книга электронная);
- справка о доходах по форме 2-НДФЛ или по форме банка;
- документ о гражданском состоянии;
- свидетельства о рождении детей, если есть.
У каждого банка свои требования, и список необходимых документов может отличаться. Например, еще могут попросить предъявить ИНН или СНИЛС, а для ИП — документы о хозяйственной деятельности. Для получения конкретного списка следует проконсультироваться с сотрудником банка.
Собрав все личные документы, сделайте следующее:
- Заполните заявку на официальном сайте банка или в его отделении.
- Далее ждете предварительного решения банка, оно придет вам по смс. Специалист банка перезвонит, ответит на ваши вопросы и подскажет, какие документы принести в офис.
- После их изучения вам будет вынесено окончательное решение по кредитной заявке.
- Выберите подходящее предложение от банковского партнера или заключите договор со строительной компанией.
- Вам назначается дата сделки. Принесите оригиналы всех документов, откройте расчетный счет, подпишите кредитный договор и оформите страховку.
- Далее откройте счет эскроу или аккредитив, при необходимости подпишите договор купли-продажи с продавцом,
- Вы доставляете все документы на государственную регистрацию и есть полная договоренность с продавцом.
