Продать дом сложнее, чем продать квартиру. В нашей стране дом не может продаваться отдельно от земли, на которой он стоит. Таким образом, к сделке добавляется еще один объект – земельный участок. Поэтому для продажи необходимо больше документов.
Что влияет на цену недвижимости?
На цену дома влияет расположение, площадь участка, техническое оснащение, качество отделки и т д. При покупке важна и степень готовности конструкции. Квартиры практически всегда продаются в жилом состоянии. Дома разные. По документам «дом» на самом деле может быть ветхим строением или коробкой без коммуникаций.
Покупатели жилья часто предъявляют множество требований. Им требуется больше времени, чтобы принять решение, чем тем, кто ищет квартиру. Кроме того, спрос на частные дома меньше, чем на квартиры, из-за чего продажа иногда затягивается.
На цену дома влияют десятки условий: находится ли он в городе или в поселке, свежий ли ремонт, находится ли он рядом со зданием.
Перечислим наиболее важные критерии.
- Юридическая чистота. Покупатели ищут частные дома без залогов и документов. На такую недвижимость устанавливается высокая цена, потому что ее покупка безопасна.
- Район проживания. Дома в благоприятных, чистых и безопасных районах всегда стоят дороже.
- Инфраструктура. Магазины, школы и больницы рядом с домом повышают свою цену.
- Техническое состояние. Покупатель хочет дом, который не протекает и не нуждается в электричестве. Если предмет не требует ремонта, его цена увеличивается.
- Время года. Спрос на частные дома цикличен. Весной и осенью она увеличивается, зимой и летом уменьшается.
- Готовность к сделке. Дома без жильцов покупаются быстрее, чем те, в которых еще живут люди. Люди платят больше за возможность сразу переехать в новый дом.
Как можно продать дом?
Вы можете продать дом самостоятельно или через агента по недвижимости.
Рассмотрим плюсы и минусы этих двух методов.
- За свой счет. При продаже дома вы сами размещаете объявления, знакомитесь с покупателями, показываете недвижимость. Плюс экономия на агентской комиссии. Минус: участвует во всех этапах, включая подготовку документов. Это занимает время и требует знаний в области составления договоров и других документов.
- Через агента по недвижимости. Когда вы продаете недвижимость через агента по недвижимости, вы передаете часть обязанностей продавца вам. Специалист общается с покупателями, размещает объявления и показы, готовит документы и сопровождает сделку. Кроме того, доход риелтора зависит от количества успешных сделок, поэтому он постарается быстро найти покупателей и устранить возражения.
Риэлторы разбираются в документации: помогут безопасно оформить документы, решат проблемы продажи проблемной недвижимости. Минус — риэлтор берет комиссию (3-5% от суммы сделки).
Подготовка к сделке
Перед продажей соберите документы и приведите дом и участок в товарный вид. Покупателя впечатлит чистый участок с хорошо подстриженной травой. В доме по возможности обновить косметический ремонт и убрать лишнее. Предпродажная подготовка увеличивает стоимость товара до 20% и сокращает срок продажи.
Нужно ли межевание?
Межевание – это определение границ придомовой территории. Процесс осуществляет кадастровый инженер из топографической компании.
В 2021 году закон не требует проведения межевания, если:
- у вас есть право собственности на дом;
- дом зарегистрирован в кадастровой палате;
- параметры помещения соответствуют документам;
- земля зарегистрирована в Росреестре и находится в собственности, без права пользования;
- конфигурация земельного участка и его границы не изменились.
Заключение договора купли-продажи
Предварительная договоренность. Перед заключением основного договора составьте предварительное соглашение. Это может быть договор купли-продажи объекта, авансовый договор, договор задатка. Они подтверждают серьезность намерений обеих сторон.
Составьте предварительный договор по той же форме, что и основной договор купли-продажи. Нотариально заверите документ, если вы продаете право на долю или если среди собственников есть несовершеннолетние или недееспособные.
Обязательно укажите свой номер телефона, социальные сети и мгновенные сообщения.
В предварительном соглашении фиксируют основные условия сделки: предмет, цену, характеристики объекта, условия заключения основного договора, порядок расчета и др.
Основной договор купли-продажи. Подписать его можно одновременно с расчетами. В документе указываются: вид сделки, место и дата заключения, имена и роли сторон, адреса проживания и паспортные данные участников договора. Уточните цену и объект сделки: дом и земельный участок.
В договоре укажите, что продавец получит деньги после перехода права на объект к покупателю. Факт перехода подтверждается маркировкой Росреестра и выпиской из ЕГРН. После подписания договора обеими сторонами оригиналы передаются в регистрирующий орган.
При продаже дома напишите акт приема-передачи.
Как зарегистрировать переход права собственности?
Для передачи имущества по договору купли-продажи подготовьте документы и обратитесь лично через МФЦ, Росреестр или онлайн через личный кабинет Росреестра. Уплатить государственную пошлину 2000 рублей, если вы физическое лицо, 22000 рублей, если вы юридическое лицо.
В каких случаях не нужно платить налоги? Продажа дома не облагается налогом, если вы владеете недвижимостью более пяти или более трех лет при следующих условиях:
- собственность возникла в результате приватизации;
- недвижимость была зарегистрирована до 2016 года;
- имущество было получено по наследству или подарено;
- имущество получено путем заключения договора пожизненной ренты.
