Действительный кредит не помешает одобрению ипотеки, если заемщик соответствует требованиям банка, основанным на других критериях. В этой статье мы рассмотрим, что следует учитывать при подаче заявки на ипотеку, чтобы непогашенный кредит не мешал вашему утверждению.
Количество кредитов, выдаваемых гражданами, законом не ограничено, хотя ЦБ не очень хорошо выдает новые кредиты должникам. При принятии решения об одобрении ипотечного кредита банк исходит из внутренних правил оценки кредитной истории и анкеты клиента. И в нем важную роль играют доходы, надежность и ответственность потенциального заемщика.
Оценка платежеспособности
В первую очередь банк оценивает кредитоспособность заемщика и стабильность доходов. Вы даже можете иметь несколько кредитов, таких как действующая кредитная карта, личный кредит и многое другое. Если регулярный доход клиента (зарплата, заработок от ИП и т.д.) позволяет ему погасить долг, то имеющийся кредит не повлияет на его шансы на получение ипотеки при условии соответствия заемщика другим критериям банка.
Для оценки платежеспособности рассчитывается кредитная нагрузка клиента, в идеале она не должна превышать 40-50% ежемесячного дохода. Если платежи по действующему кредиту и возможной ипотеке в размере прочих расходов укладываются в этот лимит, вероятность одобрения заявки высока.
Что еще проверит банк
Банки достаточно лояльно относятся к ипотечным заемщикам, так как данный вид кредита обеспечен залогом. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотечного кредита, будет удерживаться в качестве залога до полного погашения долга. Поэтому важно, чтобы сметная стоимость дома покрывала тело кредита. А также состояние имущества должно быть признано удовлетворительным. Проверку осуществляет оценочное агентство, аккредитованное банком.
Но поскольку продажа залога – процедура длительная и дорогостоящая, кредитные организации проверяют и другие параметры благонадежности заемщика. Имеет значение количество иждивенцев (несовершеннолетние/инвалиды членов семьи) и стаж работы на текущем месте работы. Как правило, банки требуют не менее 3-6 месяцев с момента подачи заявления работником, работающим по трудовому договору, или ИП отчет за год, подтверждающий доход заемщика.
Некоторые банки позволяют получить ипотеку по упрощенным программам, не требующим подтверждения дохода и занятости. Но для этих типов предложений процентная ставка обычно выше или действует для ограниченного типа недвижимости (конкретный застройщик, конкретное местоположение и т д).
Негативные факторы
Многие банки при расчете финансовой нагрузки клиента учитывают одобренные им кредитные заявки – расчетный платеж будет вычтен из суммы среднемесячного дохода. Это только те заявки, по которым есть положительное решение, они должны быть аннулированы до оформления ипотеки.
Невыполненные финансовые обязательства (невыплата алиментов, задолженность по налогам и т д.) негативно сказываются на одобрении банка.
Недостатками также считаются следующие факторы:
- снижение дохода после взятия кредита;
- прошлые платежи (особенно повторяющиеся);
- непогашенные долги;
- судимость за финансовое мошенничество;
- судебные разбирательства с банками;
- реструктуризация существующего кредита или банкротство;
- плохая финансовая дисциплина супруги заемщика;
- нулевая кредитная история при отсутствии поручителей.
Существует заблуждение, что досрочное погашение кредита может снизить вероятность последующего одобрения кредита, но это не так. Рефинансирование кредита в прошлом для улучшения его условий (уменьшение переплаты, снижение ставки) также не помешает получить ипотеку в будущем.
Как повысить шансы на одобрение ипотеки
Если остатка заработной платы после погашения кредита и ежемесячных расходов недостаточно для удовлетворения минимальных требований банка, вам следует подумать о том, какие другие источники могут быть заявлены в качестве дохода. Это могут быть социальные выплаты, алименты, доход от сдачи квартиры в аренду, репетиторство и т.д. Но стоит помнить, что банки часто просят документальные подтверждения (выписка со счета, выписка 3-НДФЛ). По возможности стоит уменьшить тело кредита, чтобы уменьшить сумму ежемесячного взноса. Есть и другие способы.
Привлечь созаемщиков
Еще один действенный способ увеличить шансы на ипотеку. Если оформление недвижимости предназначено для заемщика, состоящего в официальном браке, супруг автоматически становится созаемщиком (если не заключен брачный договор, затрагивающий имущественные права в случае смерти основного заемщика или развода).
Созаемщиками также могут быть дети старше 21 года и родители, возраст которых соответствует верхнему пределу квалификации заемщика (обычно не более 65 лет). В этом случае добавляется доход участников сделки и увеличиваются шансы на одобрение ипотеки.
Большой первоначальный взнос
Банки охотнее одобряют ипотечные кредиты, если заемщик готов внести более 20% от стоимости имущества. Использование материнского капитала также подходит для этой цели. Иногда для увеличения суммы взноса целесообразно взять потребительский кредит, но следует внимательно отнестись к своим финансовым возможностям.
Улучшенная кредитная история
Плохая история существующих или прошлых кредитов может быть основанием для отказа. Если кредитная история испорчена по вине заемщика, а не из-за технической ошибки банка, быстро устранить проблему не получится. Вам нужно будет систематически улучшать свое финансовое положение.
Первым шагом является погашение всех непогашенных долгов. Тогда выдайте 1-2 кредита и платите вовремя или досрочно. Здесь могут помочь карты рассрочки и кредитные карты с низким лимитом. Второй способ – сделать депозит с положительным балансом, который будет открыт минимум на год.
Своевременная оплата ежемесячных платежей поможет улучшить вашу кредитную историю, но она полностью обновляется каждые 7 лет. Поэтому стоит использовать все доступные методы, чтобы повысить свое доверие к банку.
