Рефинансирование ипотеки — это способ получения нового кредита от банка на более выгодных условиях для полного или частичного погашения предыдущего кредита. Это позволяет сэкономить на выплате процентов, сократить период погашения или уменьшить ежемесячный платеж. Неудивительно, что рефинансирование становится все более популярным инструментом в России.

Основным условием для одобрения рефинансирования является то, что ипотечный договор не должен быть старше 5 лет. В этот период большая часть платежей заемщика идет на выплату процентов, поэтому рефинансирование имеет экономический смысл. Однако существуют и другие факторы, несоблюдение которых может привести к тому, что банк откажет в рефинансировании ипотеки. Давайте рассмотрим, как можно минимизировать их негативное влияние.

Плохая кредитная история

Одна из самых распространенных причин отказа в рефинансировании. Когда банк выдает новый кредит, он хочет убедиться, что заемщик действительно сможет погасить его в срок.

Обычно существует два способа создания плохой кредитной истории:

  • Если вы не погасите вовремя предыдущие кредиты. Задолженность обычно проверяется Бюро кредитных историй, которому банки придают все большее значение. Чтобы восстановить свою репутацию, заемщики могут посмотреть на историю ваших просроченных платежей — некоторые из них могут быть техническими, а значит, их можно сократить. Постарайтесь в ближайшее время вовремя вносить платежи. Через некоторое время заявление на рефинансирование может быть повторено или вы можете обратиться в другой банк.
  • Если кредитное бремя слишком велико. При его расчете учитываются лимиты кредитных карт, допустимые списания по дебетовым картам и другие обязательства заемщика: алименты, квартплата, обеспечение иждивенцев и другое. Кроме того, если заемщик не оплачивает вовремя коммунальные платежи, дорожные штрафы или налоги, это также может стать причиной отказа в выдаче нового ипотечного кредита.

Проблемы со справкой о доходах

Банки всегда оценивают кредитоспособность заемщика на основании его или ее регулярного дохода. В России проблемы с его подтверждением чаще всего возникают у людей, которые работают на «серой» или «черной» зарплате, а размер «белого» дохода не позволяет им соответствовать требованиям банка.

Решение — оформить трудовые отношения с нынешним работодателем или перейти на другую работу. Работники, получающие полную зарплату из «белой» зарплаты, должны предоставить справку 2НДФЛ или другой документ, подтверждающий их доход. Форма должна быть заполнена бухгалтером и заверена печатью и подписью руководителя организации или индивидуального предпринимателя.

Дополнительным фактором риска является то, что бизнес работодателя находится в стадии ликвидации или уже ликвидирован. В этом случае вы можете подтвердить свой доход в налоговой инспекции по месту жительства. Федеральная налоговая служба располагает информацией о налоговых вычетах за все предыдущие периоды работы.

Предприниматели, работающие по общей системе налогообложения (УСН), обычно подают налоговую декларацию для подтверждения своих доходов. УП по упрощенной системе налогообложения — данные из книги учета доходов и расходов. Индивидуальные предприниматели часто сталкиваются с трудностями — они не подают декларации и не ведут бухгалтерский учет. Более того, налоговая инспекция не выдает им справку 2НДФЛ. По этой причине банк может отказать в предоставлении кредита самозанятому лицу.

Важно отметить, что если заемщиков несколько, но один из них объявил о банкротстве, банк может обратить взыскание на рефинансирование и потребовать досрочного погашения существующего кредита. В этом случае основной заемщик должен доказать банку свою платежеспособность и предложить переоформить кредитный договор на свое имя. Убедив банк в добросовестности всех участвующих сторон, банк может попытаться повторно подать заявку на рефинансирование. Угрозу банкротства созаемщика по ипотеке можно заранее предусмотреть с помощью кредитного страхования. В этом случае долг выплачивает страховая компания, которая также берет на себя ответственность в случае смерти одного из плательщиков.

Незаконное преобразование

Еще одна причина отказа в рефинансировании — перепланировка квартиры без согласования. Снос или ослабление несущих стен, перенос ванной, кухни или туалета в другую комнату, объединение лоджии с комнатой — это далеко не полный перечень того, что заемщик может сделать без разрешения регулирующих органов.

Для того чтобы претендовать на какие-либо льготы по ипотеке, жильцам придется либо получить разрешение на строительство, либо восстановить все в первоначальном виде.

Неполное страхование

По закону обязательным для заемщика является только страхование залога, которое защищает жилье от любого несчастного случая, приводящего к повреждению или снижению его стоимости. Банки также всегда предлагают дополнительные виды страхования: страхование жизни и здоровья, титульное страхование и страхование ответственности. Вы можете не оформлять их. Однако банки предпринимают множество мер, чтобы побудить потребителей к дополнительному страхованию: например, они могут снизить процентную ставку по кредиту для тех, кто оформил страховку.

Кроме того, в некоторых банках действует негласное правило, согласно которому тем, кто отказывается от полного страхования, кредит не выдается. По мнению банков, готовность тратить деньги на дополнительное страхование свидетельствует о том, что заемщик с большей вероятностью будет выплачивать кредит. Случаи, когда банки отказывают в рефинансировании из-за неполного страхования, не очень распространены. Поскольку, согласно закону, отсутствие дополнительной страховки не может быть прямой причиной отказа, кредитные учреждения чаще ссылаются на более серьезные причины, такие как неполный пакет документов или задолженность по платежам.

Решение заключается в том, чтобы убедиться, что вы следуете основным правилам хорошего заемщика. Если банк откажет, вы можете попытаться рефинансировать кредит в другом месте или максимально увеличить свои шансы и оформить дополнительную страховку. Удобно, что банки в большинстве случаев не требуют от заемщика полной оплаты страховки: страховые взносы включаются в график ежемесячных выплат.