Ипотека является чрезвычайно популярным решением жилищного вопроса. К 2021 году только в Москве по этой схеме будет покупаться 13 000 квартир в месяц. Альтернатив немного — лизинг или рассрочка от застройщика. А стоимость жилья год от года только растет, поэтому лучше платить за собственное, чем за съемное. 

На первый взгляд, вопрос о владении ипотечным жильем кажется не таким уж важным. Потребуется одно или два десятилетия, чтобы выплатить долг банку. Имеет ли значение, кто является владельцем по документам? Это фундаментальный вопрос, поскольку собственную квартиру можно завещать, унаследовать, переоборудовать или перестроить. 

Кому на самом деле принадлежит ипотека?

Ипотека — это кредит под залог приобретаемой недвижимости. Основные моменты сделки регулируются законом № 102 от 16.07.1998 г. Согласно статье 5 ФЗ № 102, предметом ипотечного договора может быть не только квартира, но и дом, гараж, земельный участок или даже предприятие.

Банк финансирует сделку, не становясь стороной договора купли-продажи недвижимости. В то же время, когда контракт подписан, взимается плата. Имуществом нельзя свободно распоряжаться: продавать, дарить или конвертировать до полной выплаты кредита. Обременение регистрируется в государственном офисе и не может быть обойдено.

Но владельцем квартиры является покупатель: именно его имя появится в Росреестре. Возникают не только права, но и обязанности собственника имущества. Например, залогодержатель должен оплачивать коммунальные услуги и ремонт. Он также несет ответственность за ущерб, причиненный третьим лицам. Даже если впоследствии он потеряет право собственности на недвижимость, он все равно будет нести ответственность за коммунальные услуги и счета за электроэнергию.

Что может сделать залогодатель со своей квартирой?

Общие условия использования заложенного имущества изложены в статье 346 Гражданского кодекса РФ. Имущество может быть использовано по назначению без согласия банка. В квартире можно сделать ремонт, прописать близких родственников (мужа или жену, детей, родителей). Нет никаких ограничений на использование: вы можете держать домашних животных, приглашать друзей, разрешать им пользоваться вашим домом.

Заложенное имущество может быть завещано. Если ипотечный должник умирает, наследник берет на себя ответственность за оставшуюся сумму. Со смертью первоначальной стороны ипотечный договор не прекращается, а только «приостанавливается». В период наследования начисляются долги: проценты за пользование заемными средствами и сумма ежемесячных платежей.

Но штрафы и пени не начисляются до тех пор, пока имущество не будет официально возвращено в собственность.

Что я могу сделать после получения одобрения банка?

Объем ограничений должен быть указан в кредитном договоре. Некоторые банки требуют, чтобы лизинг имущества был согласован с ними. Если это условие остается неурегулированным, применяются положения части 3 статьи 346 Гражданского кодекса. Эта норма позволяет передавать имущество другим лицам во временное пользование (владение).

А перепланировка в принципе не может быть осуществлена без согласия кредитора. Поскольку желание приспособить помещение под свои нужды велико, банки часто идут навстречу и разрешают расширить проемы, передвинуть стены. Главное условие — должен быть проект, а процедура должна быть законной.

Кстати, продать квартиру можно и с согласия банка. В этом случае сделке предшествует изучение ее условий финансовым учреждением. Более экзотические варианты — обмен или дарение. Согласие банка в этом случае необходимо, если долг переходит к новому владельцу.

Поручители, члены семьи, третьи лица: приобретают ли они право собственности на квартиру?

Участие в ипотечной сделке не дает вам никаких прав на недвижимость. Например, поручители несут ответственность за неисполнение обязательств основным должником. Однако они не имеют права на дом. Теоретически члены семьи могут иметь право на ипотеку (например, если недвижимость была приобретена во время брака). Однако это право не является безусловным и должно отстаиваться по соглашению или в суде.

Владелец арендованной квартиры: кто он/она?

Ипотеку (кредит) следует отличать от учреждения, которое тщательно маскируется под кредит. Лизинг — это финансовая аренда с правом дальнейшего приобретения. В случае с кредитом капитал постепенно уменьшается. Если, например, из 10 миллионов выплачивается 8 миллионов, ипотечный кредитор остается ни с чем. В случае аренды уплаченная сумма засчитывается в счет арендных платежей.

В зависимости от условий договора достаточно иметь задолженность по 2-3 ежемесячным платежам, чтобы предмет договора был передан банку (финансовому учреждению). Кредитору не нужно обращаться в суд, чтобы доказать свои права на имущество.

Владельцем арендуемой квартиры является банк (финансовое учреждение). Поэтому такой объект нельзя свободно сдавать в аренду (требуется согласие кредитора), регистрировать на него родственников, завещать или дарить. Право собственности на недвижимость переходит к новому владельцу после внесения окончательного платежа.

Заложенная квартира находится во владении должника. Но есть один нюанс.

Таким образом, залогодатель обладает почти всеми правами, которые есть у собственника недвижимости. Он является собственником, только вот имущество заложено, что накладывает ограничения на распоряжение им. Теоретически квартиру можно продать или подарить, но на практике банки на это не соглашаются. Однако вы можете свободно завещать квартиру и сдавать ее в аренду (если это не запрещено договором).

Правовой статус заложенной квартиры следует отличать от статуса арендованной квартиры. Банк сохраняет право собственности на недвижимость. Поэтому при покупке недвижимости лучше заключить ипотечный договор, чем договор аренды. Однако вам следует проанализировать каждый вариант: помните, что в таких сделках вы несете ответственность за деньги и имущество. Это серьезный вопрос.