Параллельно с обычной ипотекой в России развивается сегмент нераспределенных кредитов под залог недвижимости. Кроме того, такой заем при желании можно получить не только в банке, но и оформить, например, кредитными союзами. Но чем ссуды отличаются от банковских ссуд, каковы их риски и преимущества? Вместе с вами мы разберемся в этом вопросе.
Почему так важна гарантия по кредиту?
Представителям Центробанка постоянно напоминают, что россияне чрезмерно в долгах. Так, только в августе 2021 года граждане выдали в банках беззалоговые кредиты на 647 млрд рублей, что стало рекордной цифрой. То есть примерно половина всех выданных кредитов ничем не гарантирована. Это подвергает банки определенным рискам (клиент может не выплатить долг), но также влияет на их прибыль: необеспеченные кредиты часто бывают более дорогими.
С точки зрения клиента, отсутствие залога означает, что банк с большей вероятностью откажется от ссуды. А если не откажется, установите более высокую процентную ставку по кредиту.
Это происходит по нескольким причинам:
- банки самостоятельно определяют свою кредитную политику и имеют право без ограничений отклонять одного клиента и одобрять ссуды для других, также устанавливая разные ставки;
- если для ссуды нет залога или другого обеспечения, она считается более рискованной.;
- с 1 июля ЦБ ужесточил требования к беззалоговым кредитам: если банк выдаст такой кредит, ему придется накапливать по нему более высокие резервы
И если ссуда гарантирована, банк сможет выдать большую сумму (обычно до 70-80% от стоимости гарантии) на более длительный период и менее привязанный к тому, сколько зарабатывает клиент и как долго он работал на последнем рабочем месте.
Однако не только банки могут выдавать кредиты и займы в России: такое же право имеют микрофинансовые организации, потребительские кредитные кооперативы и другие финансовые организации. И некоторые из этих кредиторов также обычно заинтересованы в погашении ссуд и, следовательно, более охотно выпускают их за счет собственного капитала.
Кто может выдавать жилищные ссуды?
Не так давно сомнительные организации выдали ссуды под залог недвижимости буквально всем под гигантские проценты и с такими же огромными штрафами. Но 1 октября 2019 года вступил в силу закон, разрешающий выдачу кредитов и займов под ипотеку (то есть залог недвижимости) только тем организациям, которые находятся в ведении Банка России.
И список таких кредиторов очень невелик:
- банки;
- микрофинансовые организации;
- кредитные потребительские кооперативы;
- иные организации, уполномоченные АО «Дом.РФ»;
- ФГКУ «Росвоенипотека» (только по военной ипотеке).
Кроме того, закон не запрещает выдачу ипотечных кредитов работодателю (например, если крупный завод строит дом для своих сотрудников и передает им квартиры в рассрочку), а также выдачу кредитов физическим лицам под залог домов до сих пор полностью не регулируется.
Следовательно, если вы хотите получить обеспеченный кредит, но не в банке, есть несколько вариантов: это может быть КПК, листинговая организация АО Дом.РФ или частный инвестор.
Риски и преимущества беззалогового банковского кредита
Любая обеспеченная ссуда рискует потерять это же обеспечение. В случае ипотеки банк или другой кредитор имеет право требовать исполнения гарантии, если заемщик задерживает ссуду на несколько месяцев. Кроме того, заложенная квартира даже не подпадает под правило, позволяющее должнику сохранить единственный дом: закон предполагает, что заемщик добровольно соглашается передать свою квартиру банку в качестве залога.
Если говорить о небанковском кредите под залог дома, можно говорить о довольно серьезных недостатках:
- почти все государственные программы не покрывают такие ссуды;
- эти ссуды выдаются под высокую процентную ставку;
- в кредите может быть отказано, если кредитор считает, что гарантия не очень интересна или ликвидна;
- условия договора с частным инвестором могут содержать невыгодные для заемщика условия, например, значительные штрафы или штрафы;
- чтобы получить ссуду от ЦК, вы должны стать его акционером.
Другими словами, получение кредита под залог недвижимости не в банке, а в другом месте означает значительные риски. Однако практика показывает, что клиенты банков редко обращаются в сторонние фирмы и наоборот.
Дело в том, что у КТК и частных инвесторов будут совершенно разные условия предоставления кредитов. Например:
- многие КПК пишут прямо на свои веб-сайты, что готовы предоставить взаймы под домашнюю безопасность буквально всем: клиентам с плохой кредитной историей и просрочками, а также с долгами в базе данных FSSP;
- кредиторы даже считают заемщиков без служебной работы: стоимость гарантии в любом случае покрывает возможные риски;
- частные кредиторы и КТК не подчиняются требованиям ЦБ в отношении долговой нагрузки; следовательно, они спокойно выдают ссуды даже тем, кто уже отдает более 50% своего дохода в виде выплат по ссуде;
- если клиент приносит полный пакет документов, кооператив или инвестор готовы выдать всю сумму кредита буквально в тот же день.
Другими словами, преимущества этих кредитов заключаются в гибкости и гораздо меньшем регулировании.
Стоит ли доверять сторонней фирме или пойти в банк?
Как мы уже выяснили, россияне обращаются в банк за кредитами, если у них более-менее нормальная кредитная история, низкая долговая нагрузка и официальный доход. Если всего этого нет, остается только вариант с кооперативом или внешним кредитором.
То есть, если есть возможность получить ссуду в банке, лучше ею воспользоваться, так как банк практически гарантированно предложит более низкую процентную ставку по кредиту, более-менее удобные и прозрачные условия оплаты, и если у заемщика начнутся проблемы, это также даст ему кредитные каникулы. И в этом случае связываться с сомнительными посредниками просто не имеет смысла.
Но стоит ли обращаться к сторонним кредиторам, если вам срочно нужны деньги? К сожалению, у каждого человека своя ситуация и дать универсальный рецепт для всех не получится.
