Во время оформления ипотеки клиент предоставляет залог в виде недвижимости. Пока договор действует, квартира считается обремененной, то есть на нее накладывается запрет на производство определенных операций. К ним относится продажа, сдача в аренду и другие имущественные сделки. Однако в некоторых ситуациях заемщик не справляется с задачей выплат по ипотечному кредиту, тогда в самом плохом исходе он теряет залоговую недвижимость. На таком объекте остаются обременения, но он может быть выставлен на продажу, например, на торгах. Как проходит покупка квартиры с обременением по ипотеке, есть ли в такой сделке подводные камни, мы расскажем ниже.
Какие обременения могут быть наложены на квартиру?
Обременение предполагает наложение на объект каких-либо ограничений. Они могут носить различный характер.
Обременения бывают следующих видов:
- Залог. Разновидность обременения накладывается с целью выполнения финансовых задач. Посессорный тип предполагает переход недвижимости во владения организации или лицу, кому закладывался объект. Непосессорный — перемещение объекта не происходит. В таком случае квартира выставляется на аукцион с целью погашения кредита за нее из вырученных средств.
- Арест. Данное обременение является принудительным, то есть оно может быть наложено только по решению суда.
- Аренда. В аренду входит лизинг, прокат, наем). Недвижимость на время передается в пользование третьему лицу, но право владение остается у арендатора.
- Рента. Происходит передача объекта в собственность того, кто выплачивает ренту.
- Траст. Обременение предполагает передачу прав управления третьему лицу, которое временно распоряжается недвижимостью с максимальной эффективностью, чтобы получить прибыль.
Все типы обременения могут быть сняты судом или сторонами, участвующими в сделке с согласием обоих.
Как купить квартиру с обременением?
Спрос на покупку квартиры с обременением по ипотеке растет с каждым днем. Люди приобретают такую недвижимость в основном из-за ее низкой стоимости. Цена такого объекта в среднем на 10-15% ниже. Это хороший способ улучшить жилищные условия с максимальной выгодой для себя. К тому же такие сделки не требуют дополнительных вложений на адвоката и другие подобные услуги.
Покупка квартиры с обременением состоит из нескольких этапов:
- Оформление документов, которые подтвердят переход недвижимости к другому владельцу.
- Снятие ипотечных отношений с покупаемого объекта.
- Заключение договора купли-продажи.
Если квартира также покупается с использованием средств банка, то заключается ипотечный договор по стандартным условиям.
Какие документы нужны для сделки?
Покупка обремененного объекта требует подготовки пакета документов. В список входят:
- Документ, удостоверяющий личность.
- Кадастровый паспорт объекта.
- Техплан объекта.
- Правоустанавливающие документы на объект.
- Оценочные бумаги на квартиру.
- Информация о прописанных лицах в квартире.
В список могут входить и другие бумаги. О подробной информации лучше узнать в банке, где планируется оформление ипотеки.
Как снять обременения с квартиры?
После покупки квартиры с обременением необходимо выполнить снятие ограничений. Это можно сделать несколькими шагами:
- Закрыть долг по ипотеке.
- Подать заявление на снятие обременения. Посетить Росреестр.
- Получить выписку из Единого госреестра о переходе права на недвижимость.
- При наличии закладной она возвращается банком обратно владельцу недвижимости.
Как купить недвижимость с торгов?
Квартира с обременением выставляется на аукцион, с которого любой желающий может приобрести ее. Участие разрешается как физическим, так и юридическим лицам. Перед аукционом необходимо отправить заявку на него в организацию, которая проводит торги. Важно не забыть приложить документ (паспорт, согласие супруга) и внести задаток на счет, который должен быть равен не менее 10% от цены лота. После покупки такой квартиры ее новому владельцу остается снять обременения и получить выписку о смене владельца.
Аукционы чаще всего проводятся по типу повышения цены. Это наиболее популярный вариант торгов. В такой ситуации недвижимость переходит тому, кто предложит большую цену за нее. Есть и обратный аукцион, где продажа начинается с максимальной стоимости, которая постепенно падает.
Любая подобная сделка с обремененной квартирой несет риски. Бывший владелец в любое время может оспорить решение суда, тогда квартира вернется ему.
