Процесс выплаты ипотеки является достаточно долгим. Чаще всего займ выдается не на один десяток лет. В жизни людей, которые являются созаемщиками, могут произойти совершенно разные и чаще всего непредсказуемые изменения. В результате может потребоваться совершение сделки по продаже доли в купленной квартире. В статье разберем, что такое доля, выделим возможные варианты ее продажи и разберем, как продать долю в ипотечной квартире, в том числе и детскую.
Что такое доля в квартире?
В первую очередь нужно разобрать, что такое доля в недвижимости. Согласно Российскому законодательству, доля в квартире — это недвижимое, которое поделено на 2 и более частей. Собственниками таких долей могут быть как совершенно посторонние друг другу люди, так и родственники. Чаще всего долями наделяют супругов, детей, родителей, сестер и братьев.
Кроме того, объем долей не определен законом, и в одной квартире могут быть как равные доли, так и нет. Таким образом, если у человека есть доля в имуществе, то он вправе проживать на своей жилплощади, прописываться сам и прописывать родственников, а также может совершать ряд сделок со своей частью в квартире. Доли в ипотечной квартире также могут быть проданы. Однако есть ряд особенностей и нюансов подобного рода сделок.
Варианты продажи доли в ипотечной квартире
Сам по себе процесс продажи лишь одной или нескольких долей в квартире уже является достаточно сложным процессом. Особенно это касается той недвижимости, которая куплена в ипотеку, а сам заем еще не погашен. В данной ситуации сделка не происходит без участия кредитора, он является третьей заинтересованной стороной. Кроме того, сам процесс ипотеки подразумевает выдачу денег на приобретение недвижимости, которая будет находиться в залоге у банка до момента полного погашения кредита.
Это накладывает на заемщика определенные ограничения в отношении проведения сделок с ипотечной квартирой. Они просто не возможны без разрешения банка. Однако абсолютных запретов на продажу как всей квартиры, так и ее долей в законе нет. Нередко кредиторы дают свое согласие на проведение подобного рода сделок.
Таким образом, отвечая на вопрос, можно ли продать долю в ипотечной квартире, следует выделить три варианта:
- досрочное погашение ипотеки;
- переоформление ипотечного договора;
- разделение платежа.
Тут следует отметить, что в любом из перечисленных вариантов потребуется согласие банка, а вот одобрение других собственников не всегда будет обязательным. Это и есть отличие продажи доли в ипотечном жилье. Каждый из способов имеет ряд своих особенностей, их нужно обязательно учитывать.
Досрочное погашение
Самый простой и быстрый способ — это полностью погасить долг перед кредитором. После этого с недвижимости будет снято обременение, заемщики станут полноправными владельцами недвижимости и смогут распоряжаться ей по своему усмотрению без привлечения банка. Однако такой способ имеет и свои сложности, которые состоят в поиске покупателя.
Не каждый человек захочет приобретать залоговую недвижимость и выплачивать за нее личные средства. Чаще всего такого рода продажи выполняют, когда долг перед банком практически выплачен, а стоимость самой квартиры значительно ниже рыночной. Кроме того, именно в этом случае требуется договариваться со вторым заемщиком. Именно второму собственнику чаще всего и продается одна из долей.
Разделение платежа
Второй вариант — это разделение платежа. Он выполняется, когда при согласии кредитора один из заемщиков продает свою долю постороннему человеку. Тогда платеж более правильно поделить на две части. Одна из них уйдет в банк на погашение задолженности по займу. Этот вариант выполняется поэтапно, в первую очередь участникам сделки кредитором будет предоставлено 2 банковских ячейки. Перед этим происходит процедура разделения кредитного счета заемщиков.
Переоформление договора
Самый часто используемый вариант по реализации доли в квартире — это переоформление договора. В данном случае один заемщик продает свою долю второму заемщику. Так можно продать долю в ипотечной квартире после развода в процессе раздела имущества, которое было нажито в браке. Данный вариант не предусматривает досрочной выплаты долга по ипотеке и проходит в несколько этапов.
Однако без привлечения кредитора тут не обходится. Банк должен дать свое согласие на проведение сделки, предоставить банковские ячейки, и только потом происходит переоформление кредитного договора на покупателя. Второй собственник, купивший долю, становится единственным плательщиком по ипотечному займу и продолжает выплачивать ежемесячные взносы.
Можно ли продать долю ребенка?
Нередко при покупке недвижимости в ипотеку долями наделяются несовершеннолетние дети. Законодательством не предусмотрен запрет на продажу доли несовершеннолетнего в ипотечной квартире. Однако подобного рода сделки имеют большое количество условий и сопряженные с ними сложности. Детскую долю нельзя продать без согласия органов опеки и попечительства.
Их требования к совершению сделки направлены на защиту интересов детей, и родитель может совершить сделку только при обеспечении несовершеннолетнего другим жильем. При этом оно должно быть не хуже прежнего, а также покупка не должна быть сделана позже 30 календарных дней с момента продажи детской доли.
Этот вариант считается самым сложным. В сделке участвует четыре стороны, в том числе и кредиторы. От банка и органов опеки нужно иметь письменное разрешение, а последние будут контролировать процесс вплоть до того момента, пока полностью не удостоверятся, что интересы ребенка соблюдены. Несоблюдение всех условий грозит судебным разбирательством.
Особенно это касается той недвижимости, которая была приобретена с использованием средств материнского капитала. Даже если сертификат был направлен на первый взнос по ипотеке или погашение процентов. И уж тем более, если средствами маткапитала займ был полностью перекрыт.
