Одним из достаточно популярных способов приобрести собственную квартиру является покупка через долевое строительство. Этот вариант очень своеобразен, имеет массу своих достоинств и, естественно, не лишен недостатков. В статье подробно разберем, что такое долевое строительство, какие у данного типа сделок есть плюсы и минусы, а также подробно распишем порядок заключения договора по таким сделкам. Кроме того, разберем, что можно сделать, если застройщик обанкротился, как вернуть свои деньги.
Что такое долевое строительство?
Приобретение квартиры путем участия в долевом строительстве — это один из множества вариантов схем для покупки собственной квартиры. Такая недвижимость приобретается еще на стадии “котлована”, а то и на стадии проекта. Особенность приобретения жилья по такой схеме заключается в значительном снижении его стоимости. На разных этапах строительства люди, желающие приобрести в доме квартиру, заранее вносят свои деньги, тем самым практически финансируют стройку.
Долевое участие в строительстве объектов на данный момент чаще всего производится через счет ЭСКРОУ. По своей сути это договор между тремя сторонами: банком, застройщиком и покупателем. В данной сделке банк является своего рода гарантом. Финансовая организация предоставляет покупателю услугу по хранению его денег, предназначенных на покупку квартиры, а застройщику выдает кредит на эту сумму.
Когда последний завершает процесс строительства жилого многоквартирного дома и сдает его в эксплуатацию, то банк перечисляет ему деньги участников финансирования. Из этих средств застройщик производит оплату ранее выданного займа, а разница является его прибылью. Иногда встречаются схемы без участия в них банков, однако, это менее надежно и становится редкостью.
Плюсы и минусы
Сделки по долевому участию в строительстве имеют свои достоинства и, конечно же, не лишены недостатков.
Очевидными плюсами приобретения квартиры по данной схеме можно считать:
- итоговая стоимость недвижимости будет существенно ниже, если сравнить с ценой аналогичного жилья в уже построенном доме;
- при использовании сделки ЭСКРОУ риски потерять деньги сводятся к минимуму;
- покупатель может снять свои денежные средства при банкротстве застройщика (при использовании схемы ЭСКРОУ);
- можно самостоятельно наблюдать за этапами и качеством строительства.
Как бы ни были хороши плюсы, однако, долевое строительство риски имеет не малые. Особенно это касается договоров без участия банка. При банкротстве застройщика покупателю будет достаточно сложно вернуть свои деньги. Кроме того, при любом договоре заехать в квартиру можно будет только после сдачи дома и введения его в эксплуатацию. На это иногда уходит по несколько лет. Не исключены и ситуации с заморозкой строительства на одном из этапов.
Порядок заключения договора долевого строительства
Приобретение квартиры по договорам долевого строительства выполняется в несколько этапов. Для приобретения такой недвижимости нужно заранее приготовить сумму денег, которая покроет полную стоимость жилья. Далее нужно выбрать из предложенных застройщиками вариантов квартиру в доме, который только планируется построить.
Всеми этапами строительства занимается целая компания, с ней нужно заключить договор, после чего представитель даст покупателю номер счета. На него нужно перечислить денежные средства. Следует внимательно отнестись к этому этапу. Этот счет должен быть открыт в финансовой организации, которая финансирует строительство.
При прямом договоре с застройщиком банк является гарантом того, что деньги покупателя будут потрачены только на строительство того объекта, в котором он приобретает недвижимость. В случае трехстороннего договора денежные средства дольщиков хранятся в банке, а застройщику выдается займ на строительство объекта.
В обоих случаях покупатель получит ключи от квартиры и сможет в нее заселиться только после окончания стройки и сдачи объекта. При заключении трехстороннего договора дольщики более защищены при внезапном банкротстве строительной компании. Их финансовые средства не расходуются на процесс стройки.
Как вернуть деньги, если банк или застройщик обанкротился?
Когда дольщик заключает договор ЭСКРОУ, то он имеет больше гарантий, чем при двусторонней сделке. Все деньги, которые будут внесены на счет в банке до момента сдачи дома, не принадлежат компании занимающейся строительством объекта. Кроме того, он даже не может ими воспользоваться. Если вдруг застройщик решит объявить себя банкротом, дольщики получат свои средства в полном объеме.
При заключении прямого договора со строительной компанией деньги также не пропадут. В случае банкротства фирмы все средства должны быть возвращены покупателям. Кроме того, строительство может продолжить и завершить другая компания. Однако при прямом договоре, когда строитель объявил себя банкротом, получение денег или недвижимости занимает значительно больше времени.
Многие покупатели долевого строительства задаются вопросом, как застраховать риски участия в долевом строительстве. Тут нужно отметить, что все строительные компании делают отчисления в специальный фонд, который направлен на защиту прав участников долевого строительства. Если застройщик объявит себя банкротом, то по решению суда будет назначен управляющий. Каждый дольщик должен подать ему заявление для того, чтобы его внесли в списки кредиторов строительной организации, которая объявила себя банкротом.
Управляющий должен собрать всех дольщиков на собрании, где будет решена судьба строящегося дома. Вариантом может быть два: будет найден новый застройщик и продолжено строительство или деньги будут возвращены всем покупателям. Однако и тут не обходится без особенностей. Денежные средства возвращаются в той сумме, во сколько оценивается квадратный метр новой квартиры по рыночной цене и умножается на 120.
Если большинство дольщиков решат в пользу продолжения строительства, то финансирование на себя возьмет фонд. Поиск новой строительной компании полностью ложится на плечи управляющего. При этом время ограничено 12 месяцами с момента принятия решения о продолжении строительства. В противном случае фонд вернет деньги участникам долевого строительства, а стройка будет заморожена.
