Приобретение квартиры в ипотеку стало довольно популярным. Для многих жителей нашей страны это чуть ли не единственная возможность купить собственное жилье. Государство всячески старается помочь семьям с детьми. Таким образом, была разработана и реализована программа “Материнского капитала”. Этот капитал можно использовать в нескольких направлениях, в том числе и на ипотечную недвижимость.
Со временем после покупки квартиры с использованием займа и материнского капитала может сложиться такая ситуация, что необходимо будет продать приобретенное жилье. Продажа ипотечной квартиры — это уже сделка более сложная, а если имущество покупалось с использованием господдержки, то и того сложнее. Это совершенно не значит, что продажа невозможна, просто существует ряд нюансов, которые нужно учитывать.
В чем заключается сложность продажи?
Закон не запрещает проведение сделок с недвижимостью, купленной за счет средств материнского капитала. Нормы регулируются ФЗ РФ № 256 и Гражданским кодексом, в котором указаны особенности сделок с недвижимостью данного типа. Согласно ст. 36, 37 ГК РФ продать квартиру, которая приобретена на средства материнского капитала, можно, если она находится в собственности у всех членов семьи.
Это значит, что продажа квартиры с материнским капиталом должна производиться только после наделения долями. Случается, что при покупке в ипотеку, квартира оформляется только на одного собственника. Тогда необходимо оформить нотариальную доверенность, которая обязует наделить долями членов семьи. Когда совладельцем имущества является несовершеннолетний ребенок, сделка купли-продажи происходит с согласия органов опеки.
Если сотрудники дают разрешение на продажу одной недвижимости и на приобретение другой, то доли детям должны быть выделены незамедлительно после покупки новой квартиры.Продажа ипотечного жилья предполагает согласование сделки не только с органами опеки, но и с банком, Пенсионным фондом.
Какие варианты продажи существуют?
Всего существует несколько вариантов продажи ипотечной квартиры с материнским капиталом. Первый — это когда покупатель и продавец подписывают предварительный договор купли-продажи с внесением задатка, сумма которого сможет покрыть остаток задолженности перед банком. После этого можно снять обременение с квартиры. Таким образом, покупатель ничем не рискует и приобретает недвижимость с закрытой ипотекой.
Второй вариант — закрытие ипотечной задолженности непосредственно во время сделки. В таком случае она производится с привлечением банка, который выступает поручителем. Сумма продажи вносится в две банковские ячейки, одна из которых предназначена для полного погашения ипотеки, вторая — остаток средств с продажи квартиры.
Третий вариант — это продажа жилплощади купленной в ипотеку с привлечением материнского капитала вместе с кредитной задолженностью. Этот вариант считается самым редко используемым т.к. чаще всего покупатели не готовы брать на себя чужие обязательства перед банками. Еще одна сложность способа заключается в требованиях кредитора. Новый заемщик должен полностью им соответствовать.
Процесс продажи квартиры с маткапиталом
Продажа квартиры с материнским капиталом происходит в несколько этапов:
- Наделить несовершеннолетних детей долями в продаваемой недвижимости, если это не было сделано ранее.
- Желательно согласовать сделки продажи и покупки так, чтобы они были произведены в одно время.
- Составить и подписать предварительные договора купли-продажи и предоставить их в органы опеки. После рассмотрения документов сотрудники должны дать разрешение на проведение сделки.
- Подготовить пакет документов для купли-продажи квартиры с материнским капиталом.
- Заручиться согласием на проведение сделок не только от органов опеки, но и от Пенсионного фонда, кредитора. Следует учитывать, что срок рассмотрения документов в разных инстанциях может достигать 15 дней.
После совершения сделок нужно оплатить налог, если недвижимость находилась в собственности менее 5 лет. Важно учитывать, что даже в случае владения жилплощадью более указанного срока, но с наделением долями детей непосредственно перед сделкой, налог с продажи ипотечной квартиры заплатить придется. Это связано с тем, что срок владения долями у несовершеннолетних будет менее 5 лет. Владелец недвижимости вправе уменьшить сумму налога, воспользовавшись налоговым вычетом.
Какие риски существуют для продавца и покупателя?
Продажа квартиры с обременением имеет свои особенности, риски как для продавца, так и для покупателя. Связаны они с необходимостью обосновывать реальность сделки не только банку-кредитору, но и органам власти. Если последние сочтут ее необоснованной, нарушающей права детей, то сделка может быть оспорена в судебном порядке. Тогда продавец рискует получить наказание за административное нарушение.
Еще один момент — это наделение несовершеннолетних долями в новой жилплощади. Оно обязательно должно быть согласовано с органами опеки. Важно выполнить абсолютно все условия, которые они предъявляют. Неправильное наделение детей долями грозит расторжением сделки и возвращением стоимости недвижимости продавцу, а покупателям прежней квартиры.
При сделке с ипотечной квартирой, приобретенной с привлечением средств маткапитала, есть риски и для покупателя, которые нисколько не меньше, чем у продавца. Главный из них — это риск аннулирования сделки, когда придется вернуть недвижимость прежним собственникам. При этом процесс может затянуться на несколько месяцев.
Расторжение договора купли-продажи со стороны органов власти возможно и уже после подписания всех бумаг и совершения сделки. Тогда вопрос решается в судебном порядке. Именно поэтому крайне важно четко следовать алгоритму проведения таких сделок, согласовывать шаги с органами власти. Если вся процедура была полностью законна, дети наделены долями согласно условиям, предъявляемым органами опеки, то проблем не возникает.
