Под ипотекой обычно понимается кредит на покупку целой квартиры, дома или другого вида недвижимости. Также можно взять ипотечный кредит только на часть дома, например, на одну комнату или одну долю собственности. Не все банки имеют такие программы, а сама процедура имеет свои особенности и ограничения. Давайте разберемся, при каких условиях оформляется ипотека на выкуп доли в квартире.
Можно ли взять ипотечный кредит на долю в жилье?
Совместная собственность — это общее право собственности в России. Необходимость выкупа доли может возникнуть при разделе совместно нажитого имущества или наследства, а также при выкупе коммунальной собственности несколькими собственниками. Если средств недостаточно, можно обратиться за ипотечным кредитом.
Существует три основных сценария, по которым может быть получена ипотека на комнату или долю:
- первоначальная покупка одной из долей, если у покупателя нет других долей в собственности;
- приобретение дополнительной доли на имеющуюся долю для увеличения жилой площади;
- выкуп последней доли в жилом помещении, чтобы стать единственным владельцем.
Первый или второй сценарий может включать покупку выделенной комнаты в муниципальной квартире. Шансы на одобрение ипотеки выше в случае, если оформляется ипотека на последнюю долю в квартире, поскольку в этом случае нет необходимости получать согласие всех владельцев недвижимости на сделку купли-продажи и закладывать всю квартиру.
Как оформить ипотеку на комнату или долю?
Процесс подачи заявки на такую ипотеку мало чем отличается от стандартного ипотечного договора. Необходимо подать заявку на предварительное одобрение кредита, подготовить первоначальный взнос, собрать все необходимые документы, касающиеся заемщика и приобретаемой недвижимости, и представить их в банк для окончательного утверждения суммы и условий. Этот вид договора встречается реже, чем классический ипотечный договор, и банки рассматривают каждую ситуацию индивидуально.
Кредит на часть квартиры имеет свои нюансы, которые необходимо учитывать перед заключением договора. Обязательным дополнительным шагом будут, например, соглашения с владельцами других долей или помещений, а также проверка имущества на соответствие условиям банка.
Особенность регистрации
Ипотека для выкупа доли в квартире может быть получена только для второго жилья — такие операции не могут быть осуществлены на вновь построенный или строящийся дом.
Если в квартире есть другие собственники, необходимо, чтобы они были согласны на продажу части квартиры и не планировали выкупать ее самостоятельно. Дело в том, что приоритетное право на приобретение комнаты или одной из долей принадлежит собственникам других частей квартиры, независимо от того, проживают они в ней или нет. Согласие собственников имеет первостепенное значение, и его стоит получить до обращения в банк, иначе все усилия могут оказаться напрасными.
Жилая недвижимость должна соответствовать условиям банка, не должна быть заложена и не должна находиться в здании, которое является ветхим или запланировано к сносу. Поскольку такая недвижимость имеет довольно низкую ликвидность, банки будут обращать особое внимание на юридическую урегулированность недвижимости и ее фактическое состояние.
После получения предварительного одобрения необходимо собрать и представить в банк все документы на недвижимость, включая письменный отказ от приоритетного права других владельцев на покупку доли или части недвижимости.
Дальнейшие шаги зависят от требований конкретного банка. Скорее всего, заемщику придется заключить договор ипотечного страхования, провести оценку приобретаемой недвижимости и подготовить все технические и кадастровые документы.
Разница с покупкой квартиры в ипотеку
Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный недвижимостью. В качестве залога обычно выступает приобретаемая недвижимость или, реже, другая недвижимость, принадлежащая заемщику. В случае комнаты или доли ситуация иная: нельзя заложить только часть недвижимости, так как такой объект обладает низкой ликвидностью и его будет сложно продать банку. Согласно правилам, вы должны обременять всю квартиру, а для этого необходимо согласие всех остальных владельцев. Если собственники не согласны, проблему можно решить, предложив банку в качестве залога другую недвижимость, принадлежащую заемщику или созаемщикам.
Процентные ставки по таким кредитам обычно выше, чем по стандартным схемам. Это связано с ликвидностью такой недвижимости и возможностью ее быстрой продажи в случае невыполнения клиентом обязательств по кредиту.
Из-за убыточности таких сделок для банков процент отказов гораздо выше, чем по обычным ипотечным кредитам. Поэтому перед принятием решения банк проводит тщательную проверку, в ходе которой учитывается все — кредитная история, доход, юридическая урегулированность квартиры, количество собственников и частота сделок с недвижимостью. В случае отказа покупатель имеет возможность взять потребительский кредит вместо ипотеки, чтобы использовать деньги на покупку доли.
