Предварительный договор по ипотеке определяет намерения сторон относительно того, как будет проходить сделка. Он требуется как при покупке квартиры в новостройке, так и при оформлении ипотечного кредита на покупку вторички. В нашей статье вы узнаете, какой бывает ипотечный договор купли продажи, зачем он нужен, как его составить.
Что такое предварительный договор купли-продажи и зачем он нужен?
Предварительный договор купли-продажи недвижимости — это документ, используемый для заключения окончательного договора в будущем. Он позволяет продавцу и покупателю заранее установить, какие условия и положения стороны должны соблюдать при подписании основного договора. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств могут быть предусмотрены санкции в виде штрафов или возмещения убытков, которые будут предъявляться в судебном порядке.
Имеет смысл заключать такой договор, когда все детали, включая цену, согласованы, но есть некоторые препятствия, которые необходимо сгладить до основной сделки. Соглашение может быть заключено в письменной или устной форме. Но соглашение имеет силу закона только в том случае, если оно зафиксировано на бумаге.
Типы
Единой утвержденной классификации предварительных договоров купли-продажи не существует. Они варьируются в зависимости от характера сделки:
- Предварительный контракт на покупку дома или квартиры у домовладельца.
- Договор при покупке жилья в ипотеку. Часто банки настаивают на заключении предварительного договора. В нем должно быть указано, что весь дом или его часть будут оплачены за счет кредита.
- Предварительный договор при покупке в новостройке. Требуется заключение договора о долевом участии в строительстве.
- Договор для органа опеки и попечительства. Нередки случаи, когда процесс продажи недвижимости невозможен из-за того, что владельцем дома или квартиры является несовершеннолетний. Не имеет значения, является ли он или она единственным владельцем или нет. В этом случае предварительный договор должен быть представлен в органы опеки, где специалисты решат, возможна ли сделка.
Предварительные договоры также подразделяются на:
- между физическими лицами;
- между юридическими лицами.
Содержание договора
Предварительный договор купли-продажи с ипотекой — это двусторонний документ, от правильного составления которого зависит, состоится ли впоследствии сделка. Для того чтобы процесс продажи прошел гладко, рекомендуется обратиться за юридической консультацией. Тем, кто решил составить документ самостоятельно, следует знать, что предварительный договор должен содержать определенную информацию.
Основные требования к содержанию договора:
- паспортные данные обеих сторон и дата подписания документа;
- точный адрес объекта недвижимости;
- цена договора купли-продажи;
- информация о форме, сроках и способе оплаты;
- информация о внесенном первоначальном взносе;
- информация о государственной регистрации объекта недвижимости;
- информация о праве на совершение сделки;
- информация о государственной регистрации объекта недвижимости;
- обязательство одного лица продать имущество и обязательство другого лица заплатить за него оговоренную сумму.
Как правильно заполнить договор?
Стандартного шаблона предварительного договора купли-продажи не существует. Он составляется в произвольной форме. Самое главное — указать все необходимые элементы. Для упрощения процесса существуют стандартные формы, которые готовы к печати и заполнению обеими сторонами. Вы можете изменить или добавить другие условия в договор, составив соглашение в дополнение к существующему.
Ошибки при составлении договора
Наиболее распространенные ошибки при составлении предварительного договора являются:
- Недостаточная стоимость имущества. Чтобы впоследствии одна из сторон не отказалась от предстоящей покупки из-за несогласованного платежа, целесообразно указать цену за недвижимость. Если на момент заключения основного договора соглашение об этом отсутствует, стоимость может быть определена судом.
- Не указано имущество, подлежащее передаче покупателю. В предварительном договоре должен быть пункт, подробно описывающий имущество.
- Отсутствует информация о задатке: сумма, подлежащая выплате, способ передачи, последствия, если одна из сторон откажется от договора. Чаще всего споры по таким вопросам заканчиваются в суде.
- Заключение устного договора. Поскольку основной договор купли-продажи будет заключаться в письменной форме, предварительный договор должен быть заключен в форме, установленной для основного договора, согласно п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49. Соответственно, предварительный договор также должен быть согласован и подписан с подрядчиком.
Срок действия
Предварительный договор купли-продажи имеет срок действия. Но он не обязательно должен быть конкретной. Под сроком действия понимается период времени, в течение которого стороны намерены подписать основной договор.
Согласно закону, в случаях, когда в предварительном договоре не указан срок, период рассмотрения и подписания основного договора составляет не более одного года. По истечении этого срока документ становится недействительным, независимо от того, был ли подписан основной договор или нет.
