Часто после приобретения жилья в ипотеку необходима его последующая продажа или обмен до погашения кредита. Банки предоставляют такую возможность своим клиентам. Но необходимы определенные условия проведения процедуры. Купленная квартира оформляется залогом по ипотечному кредиту. Это подразумевает наложение обязательств, которые ограничивают возможные сделки с этим имуществом. Поэтому часто возникает вопрос, возможно ли переоформить ипотеку на другую квартиру? Об этом мы поговорим в нашей статье.
Возможен ли обмен?
Возможность обмена ипотечной квартиры до окончания всех выплат в РФ регулируется Гражданским кодексом. Гарантия меняется: она становится новым имуществом вместо существующего. Все условия ипотечного договора сохраняются для нового объекта кредита.
Банки не слишком приветствуют такой вид транзакций. Для них нет финансовой выгоды. Для банка это подразумевает дополнительные расходы и длительную перерегистрацию, за которую кредитор может отказать заемщику.
Однако при соблюдении различных обязательных условий для заемщика клиентам разрешается переоформление ипотеки на другую квартиру.
Требования
Получить согласие банка на обмен заложенной квартиры можно при соблюдении следующих требований:
- с момента подписания договора ипотечного кредита прошло 5 лет и большая часть долга клиента уже погашена;
- клиент — добросовестный плательщик, выполняющий свои обязательства без задержек;
- новая квартира будет выступать залогом в сделке, ее стоимость должна быть не меньше цены предыдущей недвижимости;
- приобретаемый дом должен находиться в том же регионе, в котором работает управляющий банк.
Согласно статье 345 ГК РФ, квартиру, находящуюся в ипотеке, можно обменять, соблюдая условия банка. Но это происходит только через выполнение сделки купли-продажи. Условия обмена квартиры для своих клиентов каждое финансовое учреждение разрабатывает самостоятельно. Банк в обязательном порядке требует оценку нового имущества. Услуги оплачивает заемщик.
Также кредитор учитывает расположение квартиры. Он не должен находиться в другом регионе или очень далеко от инфраструктуры. Банк не пойдет на такую сделку, потому что недвижимость будет выступать его залогом. По сути, заемщик переоформляет ипотечный кредит.
К новому объекту кредита предъявляется не меньше требований, чем к первоначальному оформлению ипотеки.
Процесс обмена
Как переоформить ипотечную квартиру? После получения официального согласия банка на обмен квартиры можно проводить процедуру.
Осуществляется различными способами.
- Подписание договора мены — сделка заключается с заменой предмета залога по договору, он переходит в иное имущество.
- Оформить потребительский кредит — клиент берет кредит на погашение долга по предыдущей ипотеке, после чего появляется возможность купить новый дом.
- Одновременное заключение двух договоров купли-продажи — старая квартира продается, а заемщик покупает новую.
Возможность обмена заложенного имущества на тот или иной вариант зависит от выбора банка. Заемщик не может самостоятельно решить, какой из них подходит. Перед выбором новой квартиры необходимо связаться с банком.
Для обмена заложенной квартиры заемщик должен собрать пакет своих документов, которые обычно требуются для оформления кредита. Также нужны бумаги на старое жилье, которое является залогом по договору с банком. Документы на новую квартиру также требуются в полном объеме, включая оценку недвижимости.
Человеку, желающему обменять свою заложенную квартиру на другую, предстоит осуществить ряд последовательных действий.
- Первый шаг – посетить отделение банка. Клиент должен написать заявление в банк, в котором будет указан регион приобретения новой недвижимости.
- Следующий этап – проверка банком предоставленной клиентом информации. Финансовое учреждение должно убедиться, что заемщик соответствует всем требованиям.
- Третий шаг – провести осмотр выбранной клиентом квартиры. Приобретаемая недвижимость должна быть юридически чистой, без долгов. На этом этапе обычно требуется вмешательство агентства недвижимости, которое перепродает недвижимость. Кроме того, служба безопасности банка изучает пол и его подноготную.
- Пока банк недвижимости проверяет, клиент собирает документы о своей старой квартире и о новом доме, который он планирует купить. Они должны быть представлены кредитору для рассмотрения.
Пройдя все этапы, банк готовит для заемщика пакет документов сразу по двум сделкам: купля-продажа заложенной недвижимости и купля-продажа новой квартиры, которую покупает клиент. Сделка оформляется с участием всех сторон. Если подписание договора и процесс обмена ипотечного жилья осуществляется через агента по недвижимости, то вся процедура занимает примерно 3 месяца.
