Что такое траншевая ипотека и как ее получить?

В 2022 году в портфеле Сбербанка и в предложениях ряда застройщиков появился новый продукт – траншевая ипотека. По задумке она должна заменить «околонулевую ипотеку» по ставке 0,1%, которую так яростно и давно критикует Центробанк. Такая программа в скором времени уйдет в историю, несмотря на свою популярность и широкое распространение. Но ни банки, ни застройщики не хотят терять прибыль, особенно сегодня в сложных экономических условиях. Поэтому они разработали новый способ привлечения клиентов, и следует подробно рассмотреть, что такое траншевая ипотека, что это простыми словами, условия ее получения, а также явные плюсы и возможные риски для будущего заемщика.

Что такое траншевая ипотека?

Это совместный кредитный проект, предложенный банками и застройщиками для поддержания спроса на покупку жилья в новостройках на фазе строительства. При заключении траншевой ипотеки на заемщика оформляют два кредитных договора, при которых ему выдается требуемая сумма частями или траншами: первый – при внесении первоначального взноса, заключении ДДУ и до введения дома в эксплуатацию, второй – когда квартира будет официально сдана.

При этом такой ипотечный договор полностью законен, и для каждого периода зафиксирована своя процентная ставка, и рассчитан график платежей. В целом заемщик будет знать общую стоимость кредита и иметь полный набор прав, что и при обычном варианте.

Чем траншевая ипотека отличается от стандартной?

Основное отличие – в порядке оформления, который включает заключение двух частей ипотечного договора.

Первый оформляется как договор долевого участия (ДДУ), а деньги (транш) поступают на специальный эскроу-счет. От заемщика требуется внести установленный первоначальный взнос, а размер транша и ставка будут предложены самим банком. Обычно это чисто символические суммы, и даже около 100 рублей кредита или до 15-30% от общей суммы займа. Пока дом строится, банк начисляет процент только на сумму первого транша. При самых минимальных условиях человеку выставят платить всего 1 рубль в месяц.

После сдачи жилья, а вернее, за месяц – два до предполагаемой даты, заемщик снова обращается в банк для заключения второй части ипотечного договора. В нем будет указана оставшаяся сумма квартиры, стандартная процентная ставка и новый график платежей на срок до 30 лет. Второй транш также переводится на эскроу-счет, и доступ к заемным средствам траншевой ипотеки застройщики получат после полной передачи объекта. Далее платежи будут выставляться по полной ставке.

Условия траншевой ипотеки

Анализируя договор, можно отметить, что траншевая ипотекаусловиями мало, чем отличается от стандартной формы:

• Первоначальный взнос – от 10% и выше;
• Срок кредитования – до 30 лет;
• Процентная ставка схожа со стандартной, плюс работают программы льготного субсидирования, как дальневосточная ипотека, для IT-специалистов, семейная и другие.

Теоретически в условиях первой части можно встретить уменьшение страхования жизни и потери работы, так как процентная ставка и размер кредита будут меньше. Также важным будет пункт заключения дополнительного соглашения, если застройщик сдаст жилье намного раньше срока, чтобы у него появилась возможность получить доступ к эскроу-счету.

Плюсы и минусы траншевой ипотеки

Если выгода банков и застройщиков достаточно очевидна – это привлечение клиентов и получение прибыли в виде процентов с каждого кредитного договора или за проданные квадратные метры.

То плюсы для заемщиков больше и разнообразнее:

• Уменьшение переплаты за весь срок кредитования. По сравнению со стандартной программой, такая сумма при одинаковых ставках и первоначальном взносе может доходить до нескольких сот тысяч рублей.
• Возможность копить за счет средств, сэкономленных на ежемесячном платеже при заключении первого транша. Выплачивая символические проценты в течение нескольких месяцев или лет, может спокойно арендовать другое жилье или откладывать деньги на ремонт или будущее погашение ипотеки.
• Право собственности закрепляется сразу с момента внесения первоначального взноса, оформление ДДУ и перевода первого транша застройщику, а зарегистрировать объект в Кадастре можно после сдачи дома.
• Фиксирование цены на все два периода кредитования на одном уровне.
• Защита от недобросовестных застройщиков, которым не получат полностью деньги, пока не введут дом в эксплуатацию.

Из минусов для заемщика выделим ряд моментов:

• Ограниченное число банков, участвующих в программе – пока только Сбербанк;
• Узкий круг застройщиков и новостроек для оформления ипотеки;
• Иногда процентная ставка может быть чуть выше, по сравнению с ключевой;
• Невозможность досрочного погашения в период действия первого кредита.

К тому же глава Центробанка Эльвира Набиуллина уже указала на основные риски, которые могут возникнуть при всеобщем внедрении практики «ипотеки траншами».

Среди них:

• Возможное подорожание проектного финансирования, так как эскроу-счета будут наполняться медленнее в первой части договора.
• Рост спекулятивного спроса на жилье на таких выгодных условиях, что приведет к зеркальному росту цен как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости.
• Мисселинг – недобросовестная продажа со стороны застройщиков и банков, когда людям не до конца будет объяснен весь механизм такого кредитования. У них может сложиться неправильное восприятие итоговой суммы из-за весьма низких процентов первого периода, что приведет к невозможности исполнять ипотеку в полном объеме и просрочкам.

В любом случае ЦБ будет внимательно следить и анализировать ситуацию, чтобы правильно и своевременно реагировать, вплоть до приостановки траншевой ипотеки, если она превратится в обычный маркетинговый ход.

Какие банки выдают траншевую ипотеку?

Сегодня для заемщиков доступна только траншевая ипотека от Сбербанка. В рамках этой программы он сотрудничает с несколькими крупными застройщиками, как ГК «А101», группа «Аквилон», ГК «КВС», ЦРП «Петербургская недвижимость» от Selt Group и рядом других. Список новостроек, где можно приобрести жилье тоже ограничен, а условия, по которым будет заключена ипотека, с каждым застройщиком индивидуальны.

Как пример приведем траншевую ипотеку от Сбербанка на квартиру от ЦРП «Петербургская недвижимость»:

• первоначальный взнос – от 15%;
• первый транш – 100 рублей;
• ежемесячный платеж до ввода жилья– 1 рубль;
• ипотечная ставка после ввода – от 4,7%;
• срок кредита до 30 лет.

В целом, новый продукт можно рассматривать как эксперимент на рынке недвижимости. Если его результаты окажутся удачными, выгодными всем сторонам и будут одобрены Центробанком, то в скором времени к этой программе подключатся и другие банки, и застройщики.