Спрос на ипотечные кредиты растет, но платежеспособность заемщиков падает. Из-за кризиса доходы людей растут гораздо ниже, чем их готовность занять деньги в банке. Предоставляя кредит, банк рискует тем, что заемщик не вернет часть или даже все деньги. Чтобы снизить риск, он проверяет платежеспособность всех заявителей и рассчитывает долговую нагрузку. Однако высокая сумма не всегда является причиной для отказа в кредите. Ниже мы рассмотрим, как рассчитывается показатель долговой нагрузки, как его улучшить.
Что такое показатель долговой нагрузки?
Коэффициент долговой нагрузки (КДН) — это отношение суммы ежемесячных платежей по кредитам (уже оформленным и текущим) к текущему доходу семьи. Его также иногда называют соотношением платежа к доходу. Таким образом, банк рассчитывает, какой суммой денег потенциальный заемщик располагает после погашения кредита и хватит ли ее на текущие нужды. В противном случае существует риск того, что заемщик объявит дефолт.
Долговая нагрузка физических лиц рассчитывается с учетом предыдущих кредитов и суммы, на которую они претендуют. В данном месяце учитываются выплаты по кредиту и доход.
Кредит с высокой кредитной нагрузкой получить сложно. Банк либо откажет в этом сразу, либо потребует обеспечение в виде поручителя, гарантии или залога.
Как рассчитать?
До октября 2019 года не существовало нормативных требований по расчету платежеспособности заемщиков. Банки сами устанавливали критерии, в соответствии с которыми они одобряли или отклоняли кредиты, и определяли свои собственные надбавки. Но с конца 2019 года кредитные организации обязаны рассчитывать показатель долговой нагрузки для каждого ипотечного кредита — не только для снижения риска, но и для соблюдения требований центрального банка. Если банк предоставляет кредит заемщику с высоким коэффициентом, он не только рискует понести убытки, но и должен будет создавать более крупные резервы на возможные потери.
Основными критериями одобрения ипотечного кредита являются:
- Платежеспособность заемщика.
- Ваша добросовестность в погашении обязательств по кредиту.
Исходя из качества кредита, банк создает резерв на возможные дефолты. Фактически, только банки с хорошим запасом капитала теперь могут кредитовать рискованных заемщиков.
Общая стоимость кредита — это сумма, которую заемщик в конечном итоге выплатит банку. Она включает в себя не только единовременную сумму кредита, но и проценты, дополнительные комиссии и услуги, связанные с выдачей денег.
Кроме того, следующие ипотечные кредиты не подлежат расчету:
- военная ипотека;
- реструктуризация (когда банк продлевает срок кредита, уменьшая сумму взноса).
Банки вправе самостоятельно решать, как рассчитывать уровень долговой нагрузки. Существует 3 варианта:
- Общая долговая нагрузка в определенном месяце делится на общий доход семьи за определенный период времени. Значение не может превышать 50 процентов.
- Расчет производится на основе всех расходов семьи, включая питание, коммунальные услуги, проезд и так далее. Этот способ расчета используется редко, поскольку даже сами заемщики не в состоянии учесть все расходы, которые необходимо произвести.
- Основой для расчета является региональный прожиточный минимум, который умножается на количество членов семьи. Последний способ является наиболее распространенным. В этом случае НИД не должен превышать 30%.
Доход семьи включает все средства, полученные всеми членами семьи за последний год:
- зарплаты;
- пенсии и пособия;
- дополнительные заработки, для которых могут быть предоставлены документы;
- дивиденды от долей в ООО;
- доходы от самостоятельной занятости и самозанятости.
Все вышеупомянутые доходы учитываются после вычета налогов.
При расчете также учитываются долги:
- непогашенные обязательства по кредитам;
- микрозаймы;
- кредиты, по которым данное лицо является созаемщиком;
- доступный лимит по кредитным картам.
Если у потенциального заемщика есть просроченные кредиты, вероятность получения нового кредита будет минимальной — кредитная история напрямую влияет на решение банка.
Если банк решает рассмотреть заявку с просроченной задолженностью, то при расчете сумма этой задолженности удваивается. А если заявитель является созаемщиком по чужому кредиту, то расчет производится на основе суммы ежемесячных платежей и дохода обеих сторон.
Для отдельных случаев расчет будет следующим:
- Если показатель рассчитывается по первой схеме (где учитывается доход всей семьи), то МПН составляет 48,68%. Это ниже предела долговой нагрузки, что означает, что шансы на одобрение нового кредита достаточно высоки.
- Если расчет основан на ежемесячных расходах, то необходимо будет согласовать с потенциальным заемщиком список того, сколько денег тратится на конкретные статьи семейного бюджета. Например, на питание, оплату детского клуба, коммунальные платежи и другие подобные нужды. Трудно учесть все расходы, поскольку они меняются от месяца к месяцу, поэтому этот метод используется редко.
- Для последнего метода (на основе прожиточного минимума) берутся официальные данные, и расчеты производятся на основе количества членов семьи и региона их проживания.
