Как выгоднее погасить ипотеку досрочно: уменьшить срок или величину платежа?

Ипотека предусматривает настолько длительные отношения с кредитором, что многие заемщики, как только появляется возможность, стараются по максимуму сократить нависший над ними долг посредством досрочного погашения. В данном случае понятие досрочного погашения предполагает два способа: полное закрытие счета и частичное снижение остатка задолженности. Окончательный расчет с кредитором под силу не каждому заемщику, поэтому остановимся на втором варианте и его последствиях.

Схемы досрочного погашения

Наиболее выгодным вариантом расчета с кредитором представляется расчет с использованием дифференцированного платежа. Суть его заключается в делении общего долга на количество месяцев периода кредитования, в результате чего заемщик ежемесячно погашает часть основной задолженности и проценты на остаток. Это значит, что при досрочном частичном погашении и тело кредита, и проценты будут снижаться.

Банки ориентированы на извлечение прибыли, поэтому при оформлении ипотеки предлагают клиенту аннуитетный платеж, при котором на начальном этапе кредитования практически все внесенные заемщиком средства уходят на погашение процентов. При этом долг уменьшается очень медленно. Тем не менее кредитор при наличии желания заемщика погашать кредит досрочно предложит ему приемлемый способ снижения кредитной нагрузки путем сокращения продолжительности периода кредитования или уменьшения ежемесячного взноса.

Алгоритм досрочного погашения ипотеки

Увеличение размера ежемесячного взноса при частичном погашении, равно как и полное погашение, осуществляется с обязательным уведомлением кредитной организации.

Если заемщик изъявил желание внести дополнительную сумму в счет погашения кредита либо полностью расплатиться с кредитором, последовательность действий будет следующая:

1. Гражданин заблаговременно оповещает банк. При этом некоторые кредитные организации предъявляют требование относительно срока уведомления, например, просят заемщика сообщать о своем намерении не позднее чем за тридцать дней до предполагаемой даты досрочного погашения.
2. Заемщик пишет и передает кредитору заявление с указанием размера взноса.
3. Далее следует перечисление заранее оговоренной суммы на счет кредитной организации, после чего банк осуществляет проверку корректности зачисления денег и соблюдения процедуры.
4. Кредитор пересматривает задолженность и составляет новый график оплаты ипотеки. Если долг погашен в полном объеме, остается лишь взять справку для последующей процедуры снятия обременения с залоговой недвижимости.

С развитием технологий процесс погашения ипотеки становится удобнее. Сегодня, имея мобильное приложение банка, в котором оформлена ипотека, осуществить досрочный платеж просто. Достаточно указать сумму, которую требуется снять со счета и вид погашения. Такое действие считается намереньем клиента для досрочного покрытия долга, и дополнительных заявлений писать не требуется.

Сам порядок досрочного погашения не представляет сложности. Труднее оценить выгоду от частичного погашения займа. Так, например, уменьшение срока выплаты кредита после досрочного погашения не влечет пересмотра ежемесячного платежа, а лишь сокращает общую продолжительность периода кредитования.

Уменьшение срока предполагает изменение суммы в пределах неизменного периода кредитования. Иногда банки намеренно включают в текст договора положение о запрете уменьшения общего срока в случае досрочного частичного погашения кредита. Обусловлено это тем, что кредитной организации не выгодны краткосрочные отношения с клиентом, ведь чем дольше заемщик платит, тем значительнее переплата, которая складывается из ежемесячных процентов на остаток долга. Что лучше для кредитора понятно. Теперь рассмотрим, в чем преимущества каждого из предлагаемых банком вариантов для заемщика.

Сокращение периода ипотеки

Данное последствие досрочного частичного погашения долга выгодно в первую очередь тем заемщикам, которые рассчитываются с кредитором путем ежемесячного внесения аннуитетного платежа. Объяснение этому простое. Банк ежедневно начисляет проценты на остаток, следовательно, чем меньше будет период кредитования, тем больше уменьшится величина переплаты.

Вариант изменения срока кредита подойдет заемщику при совпадении следующих обстоятельств:

1. Платеж аннуитетный.
2. Банк не взимает комиссию за досрочное погашение кредита.
3. Сумма ежемесячного взноса по графику устраивает клиента.
4. В договоре отсутствует условие о запрете сокращения срока кредита.
5. От общего периода кредитования прошло не более пяти лет.

Важно! Если первые годы заемщик активно вносит превышающие величину ежемесячного платежа суммы, переплата по кредиту значительно уменьшается. А вот на сроке, превышающем половину от общего периода кредитования, этот вариант невыгоден, так как большая часть долговых обязательств уже исполнена и остается в основном погасить лишь тело кредита.

В случае использования для погашения кредита дифференцированного платежа, сокращение срока также будет выгоднее, нежели уменьшение ежемесячной суммы.

Изменение величины ежемесячного взноса

Этот вариант предпочтителен для заемщиков, финансовая нагрузка которых непосильно велика, например, если величина займа граничит с предельно допустимой суммой кредита, а расходы на исполнение обязательства составляют половину или большую часть от совокупной величины дохода заемщика.

Помимо этого, целесообразно снизить размер платежа, если условия договора запрещают сокращать период кредитования. В таком случае вариантов не остается, а выбранная стратегия безотказно работает до того момента, пока величина ежемесячного взноса не достигнет трети от общего дохода заемщика.

Сравнение в числах

Приведем пример досрочного частичного погашения ипотеки при следующих исходных данных. Допустим, сумма кредита составляет четыре миллиона рублей. Период кредитования определен в двадцать лет, а ставка по ипотеке составляет пятнадцать процентов годовых. На начальном этапе величина ежемесячного взноса составила 52 671,58 рублей, а переплата по кредиту – 12 724 337,36 рублей. По истечении полугода от начала погашения кредита заемщик внес дополнительно сумму в один миллион рублей.

После досрочного погашения части долга картина будет следующая:

1. Величина ежемесячного взноса (аннуитетный платеж): в случае сохранения срока – 39429,60 руб., при изменении срока – 52 671,58 руб.
2. Итоговая сумма переплаты: при изменении суммы платежа – 9 565 432,94 руб., если будет уменьшен срок возврата – 5 628665,74 руб.
3. Итоговая сумма переплаты (дифференцированный платеж): если срок сохраняется и уменьшается сумма ежемесячного взноса – 7 606 051,53 руб., если уменьшается срок договора – 6 521690,99 руб.

Очевидно одно: и в том, и в другом случае можно сэкономить. Однако, на величину итоговой переплаты влияет не только выбранный способ изменения графика возврата долга, но и используемый для расчетов с кредитором вид платежа. Если применяется дифференцированный платеж, разница в переплате получается незначительная, при аннуитентном – более существенная. Тем не менее, учитывая сохранение величины ежемесячного взноса, сокращение срока представляется более выгодным вариантом, особенно если досрочное частичное погашение кредита произойдет на третьем-пятом году от начала общего периода кредитования.

В представленном примере заемщик изъявил желание досрочно внести дополнительную сумму по истечении шести месяцев, то есть тогда, когда проценты только начинают погашаться, а тело кредита практически не меняется. В этой связи можно посоветовать следующее: не стоит досрочно вносить дополнительные суммы в самом начале погашения кредита и на сроке, когда с момента оформления ипотеки прошло более половины от общего периода кредитования.

Какой период кредитования выгоднее?

В отличие от западных клиентов кредитных организаций российские заемщики погашают ипотеку по возможности в короткие сроки. В среднем период кредитования по ипотечным продуктам в России варьируется в пределах десяти-пятнадцати лет. И обусловлено это в первую очередь значительными суммами переплаты, ведь по сравнению с аналогичными продуктами в западных странах процентные ставки в нашей стране по-прежнему высокие.

В связи с этим рекомендации специалистов относительно выбора периода кредитования сводятся к следующему:

1. Если заемщик уверен, что сможет погасить ипотеку быстро, например, за счет привлечения средств господдержки (материнский капитал, субсидии), можно выбрать срок, не превышающий десяти лет.
2. Если досрочное погашение – не более чем призрачные планы заемщика (возможно, он надеется на получение наследства или повышение на работе), предпочтительнее ориентироваться на тот срок, который будет по силам семье, даже если этот период значительно превышает желаемый.

И в заключение совет. Как бы ни хотелось сэкономить на переплате, соизмеряйте свои желания с реальными возможностями, чтобы ипотека со временем не обернулась для вас долговой ямой.