Практически любой ипотечный кредит требует первоначального взноса в размере не менее 10-15% от стоимости дома. Но не у всех есть такая сумма денег, в отличие от желания иметь собственный дом. Для таких клиентов банки иногда предлагают специальные ипотечные программы без первоначального взноса. Мы проанализировали условия таких программ и готовы подробно рассказать об их преимуществах и недостатках.
Зачем банкам первоначальный взнос?
В России существует несколько масштабных государственных ипотечных программ, много региональных программ, и у каждого банка есть несколько стандартных ипотечных предложений на разные виды недвижимости. Почти всех их объединяет одно: банк требует определенный первоначальный взнос, обычно не менее 10% от стоимости приобретаемой недвижимости.
Первоначальный взнос по ипотеке — это сумма, которую покупатель платит непосредственно продавцу наличными или банковским переводом. Но если банк вообще не трогает эти деньги, то почему почти в каждой программе нужен вклад?
Существует много причин для этого:
- Первоначальный взнос является своего рода банковской страховкой на случай, если заемщик не сможет погасить кредит. Поскольку приобретаемая квартира выступает залогом, ее стоимость должна полностью покрывать задолженность покупателя перед банком. Но цены на недвижимость могут расти и падать (как это было во время кризисов 2008 и 2014 годов), и если стоимость квартиры упадет, то банк проиграет. Если кредит составляет всего 80-90% от стоимости квартиры, банк практически ничем не рискует, и долг перед ним всегда будет обеспечен залогом.
- Это показатель кредитоспособности клиента. Если заемщик не смог найти даже 10% от стоимости заложенной квартиры, велика вероятность, что в дальнейшем он не сможет «потянуть» этот кредит. Правда, поскольку многие берут первоначальный взнос в кредит, это не всегда работает.
- Так банк не получит наказания от ЦБ. ЦБ считает кредиты без первоначального взноса слишком рискованными, и если банк выдаст их слишком много, то ЦБ потребует формирования более крупных резервов на возможные потери по ним. Поскольку резервы отвлекают деньги от обращения и уменьшают прибыль, банкам это невыгодно.
На практике банки требуют другой первоначальный взнос, как правило, он начинается с 10% от стоимости приобретаемого жилья, но часто минимально может составлять 15-20%. Так по двум государственным программам (льготная и семейная ипотека) минимальный первоначальный взнос составляет 15%.
А если клиент вкладывает больше минимума, банк снижает ставку по кредиту. Например, если вы вносите 20%, банк установит базовую ставку, а если она составляет 50% и более, он предоставит вам скидку. Но если клиент нашел только 10% от первоначального взноса, ваша ставка будет даже выше базовой.
Какие банки выдают ипотеку без первоначального взноса?
Ипотечный кредит без первоначального взноса очень редок по вышеуказанным причинам. Ни один банк не хочет так рисковать, тем более что спрос на ипотеку уже приближается к рекордным уровням.
Однако некоторые банки для части клиентов все же готовы рискнуть и выдать кредит без первоначального взноса. Эти программы обычно не рекламируются на главной странице сайта, большинство из них доступны только в том случае, если заемщик покупает дом у одного из партнеров банка.
Альтернативы
Поэтому взять ипотеку без первоначального взноса в привычных многим условиях практически нереально, поэтому 10-15% от стоимости квартиры у вас должно быть в любом случае.
Но существует несколько методов частично обойти этот пункт:
- Оплатить первоначальный взнос материнским капиталом. На самом деле данной суммы точно должно хватить для уплаты минимального взноса. Однако есть нюанс: банки часто требуют 10% первоначальный взнос, без учета материнского капитала. То есть дополнительно еще нужно 10% от стоимости имущества. Семья, не имеющая сбережений даже в размере 10% от стоимости квартиры, считается неплатежеспособной.
- Занять деньги в кредит. Это очень опасно: если данные о потребительском кредите вносятся в БКИ до оформления ипотеки, в ипотечном кредите могут отказать из-за повышенной долговой нагрузки заемщика. Некоторые банковские организации даже имеют в своем арсенале специальные кредитные программы с первоначальным взносом. Проблема в том, что семье будет сложно «взять» сразу два кредита, в том числе и дорогой кредит наличными, а еще сложнее сделать ремонт в купленной квартире одновременно.
- Воспользоваться программой льгот. Такие программы существуют на региональном уровне, например, есть программа «Молодая семья», где государство предоставляет семье субсидию в размере 30-35% от стоимости жилья, которую можно использовать в качестве первоначального взноса.
